지난해 주택업계의 과욕이 미분양 사태를 일으킨 것으로 조사됐다. 고분양가 논란을 빚은 단지의 상당수가 미분양을 남겼다. 부동산 포털 닥터아파트에 따르면 2014년 대비 2015년 서울 아파트 분양가는 3.3㎡당 분양가가 2001만원에서 2078만원으로 평균 3.8% 올랐다. 이중 재개발·재건축 아파트 분양가는 2071만원에서 2347만원으로 8.1% 상승했다. 서울 전체 평균보다 2배이상 분양가 상승폭이 컸다. 특히 지난해 분양한 강남3구(서초·강남·송파) 재개발 재건축 아파트의 경우 3.3㎡당 분양가가 3937만원으로 4000만원에 육박하면서 전년도(3419만원)보다 무려 15.1% 올랐다.
재개발·재건축 아파트가 분양가 상승을 주도했던 작년 서울 분양시장은 결국 고분양가로 인해 미분양이 발생했다.2015년 4월 분양한 북아현뉴타운 1-2구역에 지은 아현역 푸르지오는 3.3㎡당 평균 2040만원에 분양하고 미분양이 발생했다. 2014년 5월 분양한 인근 아현 아이파크(1800만원)보다 3.3㎡당 240만원이나 비쌌다.역시 4월에 분양한 응암1구역에 짓는 힐스테이트 백련산4차도 3.3㎡당 1400만원대 고분양가로 분양하면서 미분양됐다. 낡은 구도심에 있어 수요자 선호도가 낮은 것도 원인이지만 지난 2011년부터 분양한 응암 7~9구역에 지은 힐스테이트 백련산 1~3차 시세보다 높게 분양가를 책정한 게 큰 영향을 미쳤다는 분석이다. 10월 이후 강남권에서도 미분양이 발생하기 시작했다. 지난해 10월 분양한 반포 센트럴 푸르지오 써밋(삼호가든4차), 같은해 11월 분양한 반포 래미안 아이파크(서초한양), 삼성동 센트럴 아이파크(상아3차) 모두 미분양이 발생했다. 반포 래미안 아이파크와 반포 센트럴 푸르지오 써밋은 각각 3.3㎡당 분양가가 각각 4240만원, 4040만원으로 4000만원을 돌파했다. 센트럴 아이파크는 3960만원이었다.분양계약 전후 되팔려는 단타족 가수요자가 대거 청약했지만 고분양가에 대출규제로 시장 상황이 나빠져 프리미엄이 붙지 않자 계약을 포기했기 때문이다. 올해 서울에서 분양하는 아파트는 66개단지, 2만 2456가구(일반분양)로 조사됐다. 이중 재개발·재건축 분양단지는 50개단지, 2만 289구가구로 전체 분양물량의 90.3%에 달한다. 강남3구 재개발 재건축 분양물량은 8개단지, 1608가구다. 김수연 닥터아파트 리서치팀장은 “서울 분양시장은 지난해에 이어 올해도 재개발 재건축 등 정비사업이 주도할 것”이라면서 “대부분 도심 또는 강남에 있어 입지가 뛰어나지만 완판하려면 지역내 실수요자들이 적극적으로 청약할 수 있는 적정 분양가 책정이 중요하다”고 말했다.
<기사 출처 : 이데일리>
전국 4만9천724가구, 수도권 용인 등에서 70.6% 증가증가율로 역대 최고…국토부 "공급 급증 탓, 주택시장 소화불량"미분양 주택이 급증했다. 올 한해 주택시장에 제기된 공급과잉에 대한 우려가 현실로 다가온 것이다. 국토교통부는 11월 말 기준 미분양 주택이 4만9천724가구로 한 달 사이 54.3%(1만7천503가구) 증가했다고 29일 밝혔다. 기록적인 증가다. 이전까지는 2003년 12월에 전월보다 36.3%(1만190가구) 늘어난 것이 증가율로서 최고였다. 물량으로는 전월보다 1만9천60가구(14.9%) 늘어난 2008년 6월 다음으로 이번 11월이 많이 늘었다.수도권은 종전 미분양 2천126가구가 팔렸지만 1만3천128가구가 새로 미분양 주택으로 추가되면서 총 미분양 물량이 전월보다 70.6%(1만1천2가구) 늘어난 2만6천578가구를 기록했다. 경기도 용인은 미분양 주택이 4천200가구나 늘면서 총 8천100가구가 됐다. 지난 11월부터 계약에 들어간 6천725가구 규모인 대림산업 'e편한세상 용인 한숲시티'에서 미분양이 발생했다. 용인 외에는 파주(970가구)와 김포(980가구), 남양주(910가구) 등의 미분양 주택이 많이 늘었다.지방은 미분양으로 새로 집계된 주택이 8천111가구, 미분양에서 빠진 주택이 1천610가구로 미분양 주택이 전월보다 39.1%(6천501가구) 증가한 2만3천146가구로 조사됐다. 이처럼 미분양이 급증한 것은 올해 10월과 11월에 분양물량이 대거 집중된 영향이 크다. 국토부에 따르면 올해 들어 11월까지 누적된 분양승인물량은 49만3천가구로 이전 5년(2010∼2014년) 평균의 1.8배였다. 26만2천가구가 분양승인된 수도권은 이전 5년 평균의 2.3배에 달했고, 23만1천가구가 분양승인을 받은 지방은 1.4배 수준이다. 
특히 10월의 분양승인 물량은 8만4천가구, 11월은 7만3천가구로 2007년 관련 통계를 작성하기 시작한 이후 월 분양승인 물량으로 첫 번째와 두 번째로 많았다. 일반적으로 건설사들은 인허가를 받고도 시장상황을 봐가며 해를 넘겨 착공하고 입주자를 모집하는 데 올해는 분양시장에 활력이 돌다 보니 '올해 인허가받은 물량을 올해 착공'하는 경우가 많았다는 것이 국토부의 설명이다. 실제 건설사가 인허가와 착공을 같은 해에 받고 진행한 비율은 2009년 33.0%, 2011년 44.6%, 2013년 50.1%였으나 올해는 11월까지 61.4%로 높아졌다.시장 상황에 맞춰 건설사들이 분양을 급격히 늘렸다는 공급 쪽 요인과 더불어 수요 쪽의 '소화능력'이 한계에 달했다는 점도 11월에 미분양 주택이 급증한 원인으로 꼽힌다.최근 공급과잉에 따른 집값 하락 우려가 확산하고 있는데다 내년부터 시행되는 가계부채 대출 강화 방침과 금리 인상 등의 악재가 한꺼번에 겹치며 전반적으로 주택 구매심리가 위축됐다는 방증이다. 실제 최근 지방은 물론 김포 등 수도권 택지지구에서도 1순위 청약 마감에 실패하고 미계약이 증가하는가 하면 인기 주거단지인 위례·화성 동탄2 신도시에서는 분양권 가격이 하락하는 등 경고음이 켜진 상태다.국토부 관계자는 "건설업계가 올해 많은 물량을 시장에 내놓으면서 소화불량이 현실화되고 있다"며 "시장의 소화능력이 이제 한계에 달하지 않았나 생각한다"고 말했다. 이어 "최근 주택매매가격 상승이 둔화하고 주택거래량도 감소하고 있다"며 "공급물량 자체에 대한 부담이 있지만, 주택시장 회복에 대한 기대심리가 연말로 가면서 많이 떨어진 것도 미분양의 원인이 됐다"고 덧붙였다. 서울부동산정보광장에 따르면 28일 현재 12월 아파트 거래량은 총 7천483건으로 지난달(9천969건)에 이어 두달 연속 감소세를 보이고 있다. 문제는 주택시장에서 수요자들의 소비심리가 앞으로 크게 나아질 상황이 아니라는 점이다.정부와 은행권은 주택담보대출을 내줄 때 소득심사를 강화하고 주택구매자금은 원칙적으로 원금과 이자를 함께 갚도록 하는 등 본격적인 가계부채 관리에 나섰다.지난 16일 발표된 내년 경제정책방향에는 아파트 중도금 집단대출에 대한 주택도시보증공사의 보증요건을 강화해 1인당 보증한도·횟수를 제한하는 방안이 담겼다.
또 미국 연방준비제도가 금리 인상 이후 이미 시중 은행은 대출 금리 인상을 추진하고 있다. 국토부는 미분양 주택이 한 달 만에 1만7천여 가구나 늘어난 것은 "우려스러운 수치"이지만 대책을 내놓을 시점은 아니라는 입장이다. 일단 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 11월 1만477가구로 전월보다 2.9%(315가구) 줄어 감소세를 이어갔다는 것이다.또 과거 4차례 미분양 주택에 대한 대책을 발표했을 때를 보면 대책이 나오기 직전 달에 미분양 주택이 11만∼16만가구, 준공 후 미분양 주택이 2만∼5만가구에 달했다고 강조했다. 국토부는 미분양 주택이 증가한 만큼 건설사들이 스스로 신규 분양물량을 줄일 것으로 내다봤다. 앞서 강호인 국토부 장관이 기자들과 만나 "건설업체들이 거시경제나 가계부채 상황에 맞춰 자율적으로 (공급을) 조절하려는 의지가 있는 것 같아서 (공급과잉이) 시장에서 자연스레 해결될 것"이라고 말한 것과 같은 맥락이다.국토부는 미분양 주택 증가가 장기적 추세인지 더 지켜봐야 한다고 밝혔지만, 너무 손을 놓고 있는 것 아니냐는 비판도 나온다. 국토부와 국토연구원이 추산한 연평균 주택 수요는 '39만가구 ±5만가구' 수준인데, 11월까지 누적된 분양승인물량이 49만3천가구로 이를 이미 넘어섰기 때문이다.국토부 관계자는 "올해 민간택지에 분양한 물량이 70%였다"며 "정부가 인허가로 물량을 조절한다는 것은 낡은 생각이고 그럴만한 도구도 없다"고 해명했다.
<기사 출처 : 연합뉴스>
경기도 용인시 수지구 성복동 현대힐스테이트, ‘미분양으로 집값을 할인해 팔겠다’는 현수막이 아파트 입구에 걸려 있다.photo 조동진경기도 용인시는 거대한 ‘아파트 공동묘지’다. 완공된 지 수년이 지났지만 지금도 팔리지 않는 ‘미분양 아파트’들이 도시 곳곳에 넘쳐난다. 골칫거리로 전락한 수천 채의 미분양 아파트를 팔기 위한 건설사와 분양대행사들의 영업은 눈물이 날 정도다. ‘중도금·잔금 무이자 대출지원’과 ‘발코니 무상 확장’ ‘빌트인 가구와 대형 TV·에어컨 무료 증정’ 정도로는 눈길도 끌기 힘들다. 미분양 아파트만 사준다면 ‘계약자에게 중대형 자동차 증정’은 물론 ‘취득세 등 세금을 대납해 주겠다’는 건설사도 많다. 심지어 ‘기존 분양가의 40%까지 집값을 할인해 주겠다’는 건설사들도 수두룩한 게 용인의 현실이다.대규모 미분양 아파트들 때문에만 용인시가 거대한 ‘아파트 공동묘지’로 전락한 건 아니다. 이미 입주한 사람들조차 이곳을 탈출하기 위해 살고 있는 아파트를 ‘팔겠다’고 내놓는 상황이다. 용인 지역 부동산 중개업소마다 처리가 곤란할 만큼 매물이 쌓여 있다.상황이 이런데도 올해 용인의 아파트 분양 시장이 들썩이고 있다. 대림산업·대우건설·롯데건설·한화건설·효성 등 대형 건설사들이 아파트 분양 물량을 쏟아내고 있다. 대림건설 6725가구, 롯데건설 2356가구 등 올 10월 말부터 12월 말까지 약 1만5000채의 아파트가 용인에서 분양될 것으로 예상된다. 이미 올 상반기 1만1000채가 넘는 아파트가 용인에서 분양됐다. 상반기와 하반기 분양 물량을 합치면 용인에선 올해에만 2만6000채 이상의 아파트가 분양되는 것이다. 지난해 용인에서 분양된 아파트는 3050여채다. 2012년과 2013년에는 각각 1300여채와 2000여채에 불과했다. 이랬던 용인 분양시장이 올해 폭발하고 있는 것이다.문제는 올해 분양시장에 나올 것으로 보이는 2만6000채 아파트 중 상당수가 미분양으로 전락할 우려가 커지고 있다는 점이다. ‘분양됐다’ 해도 완공 후 미입주 아파트가 되거나 청약·계약 철회 등으로 사실상 미분양 아파트가 될 가능성도 매우 크다. 이미 올 상반기 용인 곳곳에서 ‘분양됐던’ 아파트 중 10%에 이르는 물량이 사실상 미분양된 것으로 추정되고 있다.미분양 100채 중 13채가 용인에현재 용인의 미분양 상황은 심각하다. 용인은 전국에서 미분양 아파트가 가장 많은 도시 1위다. 올 9월 말 기준 전국 미분양 아파트는 총 3만2524채(국토교통부)다. 이 중 용인시의 미분양 아파트만 4247채다. 전국 미분양 아파트의 13%가 용인시 안에 있다. 미분양 아파트가 3000채 이상인 도시는 전국에서 용인이 유일하다. 참고로 미분양 아파트 규모 2위는 인천시(2764채)이고, 3위는 화성시(2285채)다. 미분양 추세도 심각한 상태다. 지난해 12월 말, 용인의 미분양 아파트는 3476채였다. 10개월 만에 1000채 가까이 증가한 것이다.지난 10월 27일 기자는 용인 지역 미분양 아파트 현장과 현재 분양 중인 아파트 모델하우스·건설 현장을 가봤다. 우선 용인시 기흥구 동백지구를 찾았다. 동백지구 안에는 총 2800가구에 이르는 롯데캐슬에코아파트 1·2단지가 있다. 이 롯데캐슬에코아파트 1·2단지는 2010년 분양돼 2013년 입주를 마쳤다. 하지만 여전히 ‘미분양 상태’다. 대규모 미분양 때문에 아파트 입구에 여전히 분양사무소가 운영 중이다. 또 롯데캐슬에코아파트 1·2단지 주변 부동산 모두 ‘롯데캐슬 특별분양’ 현수막과 간판을 내걸고 영업을 한다.한 중개업자는 “계약금과 중도금 조금 해서 (실입주금) 1억4000만원 정도면 원하는 동과 층에 당장 입주할 수 있다”고 했다. 하지만 이 지역 한 부동산 중개업소 관계자는 “이전에는 미분양 아파트를 사주는 사람에게 취득세까지 지원했는데도 거의 안 팔렸다”며 “이곳 롯데캐슬 미분양 물량을 다 파는 건 불가능하다”는 반응을 보였다. 다른 중계업자는 “여기서 영업하지만 입지와 분양가 등을 고려할 때 나도 여기 아파트는 사지 않을 것”이라고 했다.이곳에서 차로 약 10분 거리인 용인시 기흥구 상하동의 ‘임광그대가아파트’ 상황은 더 심각하다. 이 아파트는 ‘지석역 그대가 크레던스’로도 불린다. 아파트 주입구가 용인경전철 지석역과 인접해 있기 때문이다. 총 554가구로 2010년에 입주했다. 현재 용인 지역의 대표적 대규모 미분양 아파트로 전락해 있다. 입주 5년이 지난 지금까지 발코니 새시조차 설치가 안 된 미분양·미입주 아파트들이 수두룩하다.놀랍게도 현재 이 아파트의 미분양 물량은 처음 분양가격보다 40% 가까이 할인된 가격에 선착순 분양되고 있다. 이 아파트 분양사무소 관계자는 “처음 분양했을 때는 층과 동에 따라 분양가가 평당 1500만~1700만원이었다”며 “지금 미분양 물량을 사면 평(3.3㎡)당 1020만원에 가능하다”고 했다. 이 관계자는 “동과 층은 고객이 원하는 대로 고르면 된다”고 했다. 분양사무소 관계자는 “550가구를 지었는데 250가구 정도만 입주했을 만큼 미분양이 컸다”며 “입주자가 없어 거래가 안 됐고 시세도 형성되지 않았었다”고 했다.용인의 부촌으로 알려진 수지구 성복동 일대 아파트들의 미분양 문제도 심각하다. 이곳은 성남시 판교·분당과 멀지 않아 그나마 입지가 나은 곳으로 알려져 있다. 현대건설이 지은 성복동 힐스테이트 2·3차(총 1512가구) 단지와 GS건설이 지은 성복동 자이 1·2차(총 1502가구) 단지는 성복동을 대표하는 아파트다. 하지만 역시 대규모 미분양에 빠져 있다.분양가보다 40% 깎아줘도 안 팔려5년 전인 2010년 입주를 마쳤지만 아파트 입구에는 건설사(현대건설·GS건설)와 시행가가 운영하는 분양사무소가 여전히 영업 중이다. 분양사무소 주변은 물론, 이 아파트와 꽤 떨어진 곳에도 ‘성복동 힐스테이트·자이 할인 분양’이 적힌 현수막들이 수두룩하게 걸려 있다.이곳의 한 부동산 중개업소 관계자는 “성복동 힐스테이트·자이 미분양 아파트를 사시면 건설사가 취득세를 내주고 있다”며 “발코니 무료 확장 서비스가 있어 할인 혜택이 더 크다”고 했다. 또 다른 중개업자는 “미분양 아파트 매매는 우리도 부동산 수수료를 안 받고 있다”며 “입주 5년이 지났고, 세금까지 대신 내주는데 아직 미분양인 걸 보면 더는 팔기 힘들어 보인다”고 했다.이 상황에도 10월 대림산업이 처인구에 6725채, 롯데건설이 수지구에 2700채 등 건설사들은 올해 용인에서 대규모 아파트 분양을 감행하고 있다. 대림산업이 6725채를 분양하는 처인구 모델하우스와 공사 현장을 가봤다. 서울 서초구 양재동에 1시간30분 이상 가야 도착할 만큼 교통이 열악하다. 향후 GTX(광역급행철도)가 용인에 건설된다 해도 이를 타려면 20분 이상 차를 타고 나와야 한다.이곳 모델하우스와 공사 현장을 보러온 사람 중에는 “청약은 해볼 생각이지만, 당첨되면 프리미엄(웃돈)을 보고 계약할지 생각할 것”이라고 했다. 또 다른 사람은 “실거주보다 투자 목적으로 오는 사람이 많은 것 같다”며 자신도 “프리미엄이 붙으면 팔고 나갈 계획”이라고 했다. 이곳에서 만난 사람들은 “청약 경쟁률은 높게 나온다 해도, 실제 계약을 포기하는 이들이 상당히 많을 것 같다”며 “분양 경쟁과 무관하게 결국 미분양을 피하기 힘들 것 같다”는 반응을 보였다.건설사 “시장 나아진 지금 빨리 털자”악성 미분양 아파트가 대거 쌓여 있는 용인에, 건설사들은 왜 대규모 분양에 나서고 있는 걸까. 한 건설사 관계자는 “매매와 분양시장이 지난해보다 나아졌다”며 “최근 몇 년 용인에 아파트 공급이 부족했다는 평가가 있어 이를 해소하는 차원에서 건설사들이 올해 공급을 늘린 것으로 봐 달라”고 했다. 또 다른 건설사 관계자는 “시장이 조금이라도 살아났을 때 분양 물량을 털어야 미분양 부담을 줄일 수 있다”며 “용인은 경전철 신설과 향후 GTX 정차역이 생길 수 있다는 말이 있어 경기권의 부동산 투자처로 홍보·영업하기가 쉬운 지역”이라고 했다. 한 건설사 관계자는 “미분양이 4000채 이상 쌓인 도시에, 1년에 2만6000채의 아파트를 분양한다는 건 공급과잉”이라면서도 “지금이 아니면 또 몇 년을 기다려야 분양이 가능할지 점치기 힘들다. 과잉공급 지적에도 올해 대규모 분양은 어쩔 수 없다”고 했다.부동산 전문가들은 현재 용인에서 벌어지는 건설사들의 대규모 분양에 우려가 크다. 단국대 도시계획·부동산학부의 이호병 교수는 “건설사 입장에서 (미분양 아파트가 특히 많은) 용인은 갈수록 부담이 커질 지역”이라며 “그나마 지하철 신분당선 연장 등 호재가 있을 때 빨리 분양하고 나오자는 분위기가 건설사들 사이에 강한 것 같다”고 했다.2~4년 후 문제 심각해질 것부동산 시장조사업체 리어투데이 양지영 리서치실장은 “용인은 대규모 택지개발지구가 특히 많은 지역”이라며 “택지개발지구에 건설사들이 보유한 땅이 많다”고 했다. 그는 “내년에는 기존 3년이던 주택담보대출 거치기간이 1년으로 축소되고, 미국 기준금리가 인상된다”며 “건설사들이 이 같은 이슈가 벌어질 내년 시장에 대해 불안감을 갖고 있다”고 했다. 그는 결국 시장이 그나마 회복된 올해 용인 택지지구 내 자신들의 땅에 아파트를 지어 분양하지 못하면, 내년에는 어떻게 될지 모른다는 게 건설사들의 생각인 것 같다고 설명했다.부동산 관련 교수들과 시장 전문가들은 용인에 분양된 2만6000여채의 아파트가 지금보다 2~4년 후쯤 심각한 문제를 야기할 가능성이 크다고 지적했다. 입주 시점이 될 2~4년 후 가격이 폭락하거나 대출금리가 인상돼 금융비용 부담이 증가하면 계약 철회·미입주 확대 같은 상황이 벌어질 수 있다는 것이다.현재 용인 아파트 분양시장은 공급 과잉과 미분양 증가라는 불안 요소를 동시 안고 있다. 살 사람은 많지 않은데 공급은 급증하고 있다. 용인의 아파트 버블이 가장 심했던 2007년과 2008년을 합쳐 약 2만6700여채가 분양됐다. 이 중 상당수가 미분양·미입주 아파트로 전락해 지금도 우리 경제에 부담을 주고 있다. 그런데 올해 단 한 해에만 2만6000여채의 아파트가 용인에 분양된다. 2008년 이후 ‘아파트 공동묘지’로 전락한 용인에 또 다른 아파트 무덤이 생기지 않게끔 면밀한 관찰이 필요하다.
<기사 출처 : 주간조선>
