지난해 고분양가 논란 아파트에서 미분양 속출

지난해 주택업계의 과욕이 미분양 사태를 일으킨 것으로 조사됐다. 고분양가 논란을 빚은 단지의 상당수가 미분양을 남겼다. 

부동산 포털 닥터아파트에 따르면 2014년 대비 2015년 서울 아파트 분양가는 3.3㎡당 분양가가 2001만원에서 2078만원으로 평균 3.8% 올랐다. 이중 재개발·재건축 아파트 분양가는 2071만원에서 2347만원으로 8.1% 상승했다. 서울 전체 평균보다 2배이상 분양가 상승폭이 컸다. 

특히 지난해 분양한 강남3구(서초·강남·송파) 재개발 재건축 아파트의 경우 3.3㎡당 분양가가 3937만원으로 4000만원에 육박하면서 전년도(3419만원)보다 무려 15.1% 올랐다. 

재개발·재건축 아파트가 분양가 상승을 주도했던 작년 서울 분양시장은 결국 고분양가로 인해 미분양이 발생했다.

2015년 4월 분양한 북아현뉴타운 1-2구역에 지은 아현역 푸르지오는 3.3㎡당 평균 2040만원에 분양하고 미분양이 발생했다. 2014년 5월 분양한 인근 아현 아이파크(1800만원)보다 3.3㎡당 240만원이나 비쌌다.

역시 4월에 분양한 응암1구역에 짓는 힐스테이트 백련산4차도 3.3㎡당 1400만원대 고분양가로 분양하면서 미분양됐다. 낡은 구도심에 있어 수요자 선호도가 낮은 것도 원인이지만 지난 2011년부터 분양한 응암 7~9구역에 지은 힐스테이트 백련산 1~3차 시세보다 높게 분양가를 책정한 게 큰 영향을 미쳤다는 분석이다. 

10월 이후 강남권에서도 미분양이 발생하기 시작했다. 지난해 10월 분양한 반포 센트럴 푸르지오 써밋(삼호가든4차), 같은해 11월 분양한 반포 래미안 아이파크(서초한양), 삼성동 센트럴 아이파크(상아3차) 모두 미분양이 발생했다. 반포 래미안 아이파크와 반포 센트럴 푸르지오 써밋은 각각 3.3㎡당 분양가가 각각 4240만원, 4040만원으로 4000만원을 돌파했다. 센트럴 아이파크는 3960만원이었다.

분양계약 전후 되팔려는 단타족 가수요자가 대거 청약했지만 고분양가에 대출규제로 시장 상황이 나빠져 프리미엄이 붙지 않자 계약을 포기했기 때문이다. 

올해 서울에서 분양하는 아파트는 66개단지, 2만 2456가구(일반분양)로 조사됐다. 이중 재개발·재건축 분양단지는 50개단지, 2만 289구가구로 전체 분양물량의 90.3%에 달한다. 강남3구 재개발 재건축 분양물량은 8개단지, 1608가구다. 

김수연 닥터아파트 리서치팀장은 “서울 분양시장은 지난해에 이어 올해도 재개발 재건축 등 정비사업이 주도할 것”이라면서 “대부분 도심 또는 강남에 있어 입지가 뛰어나지만 완판하려면 지역내 실수요자들이 적극적으로 청약할 수 있는 적정 분양가 책정이 중요하다”고 말했다.
<기사 출처 : 이데일리>

아파트 동별 주민 절반만 동의하면 재건축 추진 가능해진다

도시정비법개정안 국회 통과
재건축·재개발 규제 완화

앞으로 재건축 조합을 설립할 때 아파트 동(棟)별로 소유자 절반 이상의 동의만 받으면 된다. 기존에는 동마다 3분의 2 이상의 동의가 필요했다.

국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안이 8일 국회 본회의를 통과했다고 발표했다. 앞으로는 동별 소유자 동의율이 낮아져 일부 동 소유자의 반대로 재건축 사업이 지연되는 사례가 크게 줄어들 전망이다.

재개발·재건축 등 정비사업을 활성화하기 위한 다양한 대책도 개정안에 담겼다. 기반시설이 이미 충분한 재개발·재건축 등 정비구역의 조합이나 시행사는 지방자치단체에 기부채납(공공기여) 일부를 현금으로 납부할 수 있는 법적 근거가 마련됐다.

준주거지역과 상업지역의 재개발·재건축사업은 전체 연면적의 30% 이내에서 오피스텔을 공급할 수 있도록 허용하는 내용도 담겼다. 재건축·재개발조합 임원이 6개월 이상 공석이면 기초자치단체장이 선임하는 변호사 등 외부 전문가가 임원을 대행하게 하는 ‘전문조합관리인’ 제도와 추진위나 조합 설립 때 지자체 검인을 받은 동의서를 사용하는 ‘검인 동의서’ 제도의 근거도 마련됐다.

재개발·재건축 지역에 지어지는 임대주택은 원칙적으로는 지자체 등이 장기 임대로 공급하도록 하되, 사업성이 낮을 때는 단기 임대주택인 분양전환임대를 허용하기로 했다. 또 정부와 지자체가 조합에 건축비만 지급했던 재개발 임대주택에 대해 토지 가격도 보상하도록 했다. 시·도지사가 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정할 경우엔 높아진 용적률에도 불구하고 소형 주택을 공급하지 않아도 된다.

정비구역 해제지구의 출구전략을 지원하는 대책도 포함됐다. 건설회사가 주민들을 상대로 이미 투입된 비용을 돌려달라는 소송을 하지 않을 경우 투입 금액을 비용으로 인정, 세금을 감면해 주기로 했다.
<기사 출처 : 한국경제>

[대예측2016-부동산시장 전망]안갯속 부동산…매매·전세가 상승폭 둔화, 재건축은‘양호’

금리인상·대출규제강화·공급과잉 영향
전문가 “작년같은 호황 불가능”전망
상가·오피스텔 수익형부동산 ‘흐림’
양도세 중과로 토지 투자에도 영향 


금리인상ㆍ대출규제 강화 공급과잉 등 악재가 한꺼번에 닥치는 새해 부동산 시장 전망은 그야말로 ‘안갯속’이다. 시장 자체의 수급 외에 금리, 경기, 세제 등 대외 변수들이 몰려있어 예측하기 쉽지 않다고 전문가들은 입을 모은다. 

4월 총선도 중대변수다. 전문가들은 주택가격 상승이 둔화하고 거래량은 감소해 시장에 활기가 떨어질 것이란 의견에서 일치했다. 신규분양ㆍ재건축ㆍ상가ㆍ토지 등 모든 부문이 좋았던 지난해와 같은 호황기는 다시 오기 어렵다는 견해도 같았다. ‘전세의 월세화’ 심화, 미분양 증가, 투자자 이탈로 인한 지방의 타격 등이 나타날 것으로 예상됐다.


새 해에도 내 집 마련의 꿈은 계속된다. 미분양 논란이 솔솔 흘러나오고 있지만 1월에만 1만5093가구가 신규 분양을 시작한다. 전문가들은 새해 부동산 시장은 전반적으로 점차 둔화하는‘ 상고 하저’ 양상을 나타내며, 대출 규제가 시행되는 1분기까지는 관망세가 이어질 것으로 예상했다. [사진=헤럴드DB］

새 해에도 내 집 마련의 꿈은 계속된다. 미분양 논란이 솔솔 흘러나오고 있지만 1월에만 1만5093가구가 신규 분양을 시작한다. 전문가들은 새해 부동산 시장은 전반적으로 점차 둔화하는‘ 상고 하저’ 양상을 나타내며, 대출 규제가 시행되는 1분기까지는 관망세가 이어질 것으로 예상했다. ［사진=헤럴드DB］
▶매매ㆍ전세가격 오르지만 폭은 둔화=주택 공급과잉에 따른 집값 하락 우려로 전세의 매매수요 전환 흐름이 약해지고, 전세수급 불일치로 전세가격은 지속 상승해 전세난은 더욱 심해질 것으로 예상된다. 

주택담보대출 시 1년뒤 원리금을 상환하고, 대출심사가 까다로워지는 ‘여신심사 선진화 가이드라인’이 2월에 서울, 5월에 지방에서 각각 시행되면 매매수요는 더욱 움츠려들 것이 확실시된다. 주택산업연구원은 ‘2016 주택시장 전망’ 보고서에서 전국 주택 매매 가격은 3.5% 상승, 전세가격은 4.5% 상승을 전망했다. 현대경제연구원이 지난달 실시한 일반인 조사에서 응답자 63.5%가 올해 전세가격이 오르며, 주택가격은 평균 1400만원 상승할 것으로 봤다.




함영진 부동산114 리서치센터장은 “지난해 말부터 거래 관망세가 짙어지는 분위기”라며 “1분기 이후 봄시장부터 수도권 위주로 매매가 점차 움직이겠지만 작년만큼 거래량과 가격상승을 보기 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 그는 이어 “내년 입주예정 아파트는 2만 가구이지만 사업시행 인가와 관리처분계획 단계의 재건축, 재개발 구역은 총 113곳, 6만1970가구에 그쳐 수급 불일치로 인한 전세 불안은 불 보듯 뻔하다”고 했다.

전세가격은 더 이상 오를 여지가 없다는 견해도 공존했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “‘깡통전세’ 우려와 전세대출 금리 상승 전망으로, 전세보증금을 올려줄 수 없는 세입자가 반전세로 돌리는 흐름이 늘어날 것”이라며 “‘반전세(준전세)’ 시대가 본격적으로 열리는 해가 될 것”이라고 짚었다. 

▶분양은 자제, 재건축 시장은 양호=작년 호황기에 공급물량을 대량으로 쏟아냈던 건설사는 신규 분양을 계획보다 줄여갈 것으로 예상된다. 부동산114 집계에선 342개단지 31만9889가구가 분양돼 작년 민영아파트 공급량(42만9000여가구) 보다 25% 감소가 예상됐다. 울산, 세종, 경북은 50% 이상 감소다.


주택산업연구원의 건설사 주택건설 전망 BSI는 작년 130.3에서 올해 118.5로 증가폭이 느려졌다. 이는 100을 기준으로 이상이면 증가, 이하면 감소를 뜻한다. 

강남 일부 지역에서 평당(전용 3.3㎡) 4000만원 이상을 넘은 분양가격 고공행진이 계속될지 여부도 관심을 끈다. 박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 부센터장은 “결국 주변 시세대비 저렴한 분양가가 경쟁력 확보의 관건”이라며 “지역별로 보면 일반분양 물량이 많지 않은 재건축 시장의 분양성적은 양호하고, 도심지 중심의 재개발 구역 분양도 무리 없을 것”이라고 예상했다. 박 부센터장은 분양물량이 많은 동탄2신도시, 파주, 양주에 대해선 신중한 접근을 주문했다.

▶상가ㆍ오피스텔 수익형 부동산은 ‘흐림’=수익형 상가 투자엔 어둠이 드리우고 있다. 지표상 전망은 밝지 않다는 것이 전문가들의 중론이다. 내년 상가 투자의 열쇠는 은퇴 시기를 앞둔 베이비부머다. 소규모 창업에 무게 중심을 둔 비자본형 베이비부머와 달리, 자본형 베이비부머들이 수익형 임대사업에 관심을 돌릴 것으로 기대돼서다. 

선종필 상가뉴스레이더 대표는 “은퇴세대들은 ‘인생 한방’이 아닌 가늘고 길게 가는 투자 방식을 선호한다”면서 “이것이 상가 투자 활성화가 기대되는 부분”이라고 분석했다. 아울러 “투자 수익률이 금리보다 여전히 매력적이라 금리 인상에 따른 위축세는 보이지 않을 것”이라며 “이른바 대마지역이라고 불리는 지역보다 가격이 착한 상가를 비교하는 것이 유리하다”고 덧붙였다. 함 센터장은 “1~2인 가구가 밀집한 대학가, 오피스밀집지, 역세권의 오피스텔과 60㎡ 이하 소형아파트는 회전율도 좋고 임대사업자 등록으로 세금부담을 낮출 수도 있다”고 추천했다.

경매시장은 공급과잉 논란의 불똥을 맞을 수 있다는 우려가 나온다. 작년 감정가 대비 낙찰액인 낙찰가율은 91.4%로, 지난 2008년 72.0%를 기록한 이후 7년만에 최고치를 경신하는 등 시장이 좋았다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 내년 상반기까지 햇살이 유지되고, 특히 토지 경매 시장은 활황세를 이을 것으로 내다봤다. 그중에서도 신공항 호재로 이미 경쟁이 치열한 제주에 대한 관심이 지속될 것으로 봤다.

▶토지 투자수요는 제한적일 듯 =작년 신 고속도로 건설, 전철 등 개통 호재로 꾸준히 상승해 온 토지는 올해 비사업용토지에 대한 양도소득세 중과세 제도라는 복병을 만났다. 당장 이 달부터 거주용이나 사업용이 아닌 비사업용 토지는 양도 차익에 따라 16~48%의 세율을 적용 받는다. 

양도차익이 1억5000만원을 초과하면 지방소득세(양도소득세의 10%)까지 감안해 절반 이상을 소득세로 내야 한다. 장기보유특별공제(연 3%, 최대 30%)가 적용되긴 하지만 기존 보유기간은 무시한 채 2016년부터 기산함으로써 시장에 매물이 줄어들 것으로 예상된다. 다만 토지는 선거철 개별공약과 정책과 맞물려 적잖은 수혜를 봐 온 만큼 4월 총선 특수를 기대해 볼 수도 있다. 

이밖에 오는 7월 종료 예정인 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 연장될 지 여부도 관심사다. 금융위원회는 1년 연장 여부를 7월 이전에 검토한다. 아울러 당장 이달부터 오피스텔 신규 분양 취득세 감면이 종료돼 4.6% 세율이 붙는다. 

LH공사는 무주택 서민과 신혼부부를 위한 전세임대주택 2만가구를 공급하며, 정부는 그린벨트를 풀어 민간건설사의 중산층 대상 ‘뉴스테이’ 5만호를 공급한다.
<기사 출처 : 헤럴드경제>

3.3㎡당 4150만원… 서초구 ‘미친 분양가’

최근 주택시장에 냉기가 돌고 있지만 서울 서초구만은 완전히 딴 세상이다. 아파트 분양가 상승 경쟁이 이어지면서 이제 3.3㎡당 4000만원은 기본이 됐다. 신흥 최고 부촌으로 떠오른 반포가 고분양가를 이끌고 있다.

부동산114 집계 결과 서초구의 3.3㎡당 아파트 평균 분양가는 16일 기준 4150만원으로 나타났다. 지난해 2154만원과 비교하면 92.7%나 폭등한 가격이다. 강남구가 2217만원에서 3950만원으로 78.2% 오르고, 송파구가 1937만원에서 2567만원으로 32.5% 상승한 것과 비교해도 유독 서초구의 분양가가 두드러진다. 올해 서울과 전국의 평균 아파트 분양가는 각각 2002만원, 989만원이다.

최근 반포에서는 역대 최고 분양가가 잇달아 경신됐다. 지난 10월 분양을 시작한 반포 센트럴 푸르지오 써밋이 3.3㎡당 평균 4040만원의 분양가를 책정하며 최고 타이틀을 갈아치웠지만 지난달 곧바로 반포 래미안아이파크가 4240만원의 분양가로 기록을 깼다. 그러나 이 기록마저 또 깨질 조짐이다. 신반포자이가 3.3㎡당 4300만원 안팎의 분양가로 내년 1월 공급에 나설 것으로 전해졌다. 

학군을 기반으로 전통적인 부촌으로 군림했던 강남구 압구정·대치·도곡동을 제치고 반포가 국내 최고가 주거지로 자리매김한 배경에는 재건축 사업의 영향이 컸다는 분석이다. 강남구의 재건축 사업이 속도를 내지 못하는 사이 2008년 반포 자이, 2009년 반포 래미안퍼스티지가 속속 들어서며 서초구 분양가 상승의 신호탄을 쐈다.

게다가 한강변에 자리 잡은 강남권의 새 아파트라는 점이 부유층을 끌어들였다. 반포의 한 공인중개소 관계자는 17일 “한강이 보이는 새 아파트에 대한 고소득층의 수요가 탄탄하다”며 “학군·교통 등 이미 모든 게 갖춰진 강남권에 집을 구하는 수요자들은 조망권까지 확보하고자 하는 욕구가 강하다”고 말했다.

그러나 반포의 모든 이점을 감안해도 4000만원이 넘는 분양가는 향후 위험도가 너무 높다는 목소리가 나오고 있다. 반포의 ‘투톱’으로 꼽히는 반포 자이와 반포 래미안퍼스티지의 경우 3.3㎡당 시세가 4300만∼4500만원 선에서 형성된 상태다. 이와 관련해 업계 관계자는 “아무리 반포라고 해도 분양가 4000만원대는 너무 높은 것 같다”며 “주변 시세를 고려해봤을 때 분양가가 4000만원 이하여야 거래도 되고 가격도 오를 여지가 있지 않겠느냐”고 했다.

지난 8∼10일 계약을 진행한 반포 래미안아이파크의 경우 70% 수준의 계약률을 기록한 것으로 알려졌다. 초기 계약률이 50%대에 불과했던 반포 센트럴 푸르지오 써밋은 현재 90%대까지 계약률을 끌어올렸다고는 하지만 역시 미분양을 벗어나지 못하고 있다. 부동산 업계에서는 실제 계약률은 이보다 더 떨어질 것으로 보고 있다.
<기사 출처 : 국민일보>