◆ 깐깐해지는 주택대출 / 고정금리 年3.5% 20년 균등상환 할때 ◆
5대 그룹 주력 계열사에 다니는 직장인 유 모씨(35) 부부는 집이 5채다. 금리가 잇따라 내려가기 시작한 지난해부터 각각 거치식이나 만기 일시상환 방식으로 주택담보대출을 받아 매매가 1억원 중반~2억원 초반의 소형 아파트를 대거 구입했기 때문이다. 많게는 5000만원 이상 오른 아파트 중 4채를 유씨는 연말까지 되팔아 양도소득세를 빼고도 1억원 이상의 시세차익을 거둘 예정이다. 내년 1월 1일부터 유씨처럼 1년 이상 이자만 내는 주택담보대출로 여러 주택을 보유하기가 어려워질 전망이다. 금융당국과 은행들이 고부담 주택담보대출비율(LTV)이나 고부담 총부채상환비율(DTI) 대출자에 대해 1년 초과 거치식이나 만기 일시상환 방식 주택담보대출을 전면 금지하기로 했기 때문이다.
주택담보대출이 3건 이상이면 LTV나 DTI와 무관하게 거치식·만기 일시상환 방식 주택담보대출이 금지된다. 정부가 지난 7월 내놓은 가계부채 종합관리 방안의 후속 절차로 금융당국과 은행들은 '여신(주택담보대출) 심사 선진화를 위한 가이드라인'을 협의해왔다.
LTV에 대한 금융당국의 행정지도 수준은 지역과 무관하게 70%, DTI는 수도권 아파트 기준 60%다. 이 같은 규제와 별도로 은행들은 고부담 LTV와 고부담 DTI를 각각 60%로 설정하기로 했다. 이 비율을 넘는 고부담 대출자에 대해서는 분할상환을 의무화해 상환 능력을 넘어서는 대출을 자제시키자는 취지다.
은행들은 당초 이 고부담 비율을 초과하는 주택담보대출에 대해 거치식·일시상환 방식을 금지하고 분할상환을 의무화하기로 가닥을 잡았으나, 최근 논의 결과 이 비율을 넘는 주택담보대출의 경우 전액에 대한 분할상환을 의무화하기로 했다. 예컨대 다른 대출이 없는 연봉 3500만원의 직장인이 대구광역시 소재 5억원 아파트를 구입하면서 3억5000만원을 대출(고정금리 3.5%·20년 원리금 균등분할상환 기준)받을 경우 당초 잠정안 기준 분할상환 의무화 금액은 5000만원가량이다.
LTV 기준 이 대출자의 LTV는 70%, 60%(3억원) 초과 금액은 5000만원이다. 당초 안은 이 5000만원에 대해서만 분할상환을 의무화하고 나머지 3억원은 거치식이나 만기 일시상환을 허용했는데 최종안은 3억5000만원 전액을 분할상환 방식으로 상환할 것을 요구한다.
DTI의 경우 은행들은 비수도권 주택 구입자에 대해서도 잠정적으로 DTI를 계산하기로 했다.
비수도권 아파트 구입자인 이 대출자의 DTI는 69.5%로 60%를 초과한다. 이 경우 60% 초과분에 상응하는 대출금이 아니라 전체 대출금(3억5000만원)을 전액 분할상환해야 한다. 가계 사정상 거치식 대출이 불가피하다면 이 비율 이내로 대출 규모를 줄이면 된다.
5년 동안 이자만 내다가 나머지 15년 동안 원리금을 분할상환할 경우 초기 5년 동안에는 매달 이자로 102만원만 내면 됐다. 하지만 이 규정이 도입되면 매달 원리금으로 202만원씩 내야 해 상환 부담이 두 배로 뛰게 된다.
금융당국 관계자는 "원칙적으로 고부담 LTV 또는 고부담 DTI 중 한 조건을 만족하면 분할상환 대상"이라면서도 "LTV가 60% 이상이더라도 DTI가 30% 이하로 상환 능력에 문제가 없다면 거치식이나 만기 일시상환 방식이 가능하도록 예외를 둘 예정"이라고 전했다.
이미 신규 분양 아파트 입주를 위해 중도금 대출을 받은 사람이 대출금액을 늘리지 않은 채 DTI 심사가 적용되는 잔금대출로 전환하는 경우도 분할상환 의무화의 예외로 분류될 예정이다.
은행들은 또 일반적인 직장인의 원천징수영수증 등 소득증빙 자료가 아닌 임대소득, 카드사용액 등 신고소득을 토대로 소득을 증빙한 대출자에 대해서는 고부담 DTI 요건과 무관하게 분할상환을 의무화하기로 했다. 중도금 대출 등 집단대출, 상속 주택 보전을 위한 채무 승계, 상환 능력이 입증된 단기자금 마련 목적의 대출은 예외적으로 거치식, 만기 일시상환 방식 주택담보대출이 허용된다.
<기사 출처 : 매일경제>
5대 그룹 주력 계열사에 다니는 직장인 유 모씨(35) 부부는 집이 5채다. 금리가 잇따라 내려가기 시작한 지난해부터 각각 거치식이나 만기 일시상환 방식으로 주택담보대출을 받아 매매가 1억원 중반~2억원 초반의 소형 아파트를 대거 구입했기 때문이다. 많게는 5000만원 이상 오른 아파트 중 4채를 유씨는 연말까지 되팔아 양도소득세를 빼고도 1억원 이상의 시세차익을 거둘 예정이다. 내년 1월 1일부터 유씨처럼 1년 이상 이자만 내는 주택담보대출로 여러 주택을 보유하기가 어려워질 전망이다. 금융당국과 은행들이 고부담 주택담보대출비율(LTV)이나 고부담 총부채상환비율(DTI) 대출자에 대해 1년 초과 거치식이나 만기 일시상환 방식 주택담보대출을 전면 금지하기로 했기 때문이다.
주택담보대출이 3건 이상이면 LTV나 DTI와 무관하게 거치식·만기 일시상환 방식 주택담보대출이 금지된다. 정부가 지난 7월 내놓은 가계부채 종합관리 방안의 후속 절차로 금융당국과 은행들은 '여신(주택담보대출) 심사 선진화를 위한 가이드라인'을 협의해왔다.
LTV에 대한 금융당국의 행정지도 수준은 지역과 무관하게 70%, DTI는 수도권 아파트 기준 60%다. 이 같은 규제와 별도로 은행들은 고부담 LTV와 고부담 DTI를 각각 60%로 설정하기로 했다. 이 비율을 넘는 고부담 대출자에 대해서는 분할상환을 의무화해 상환 능력을 넘어서는 대출을 자제시키자는 취지다.
은행들은 당초 이 고부담 비율을 초과하는 주택담보대출에 대해 거치식·일시상환 방식을 금지하고 분할상환을 의무화하기로 가닥을 잡았으나, 최근 논의 결과 이 비율을 넘는 주택담보대출의 경우 전액에 대한 분할상환을 의무화하기로 했다. 예컨대 다른 대출이 없는 연봉 3500만원의 직장인이 대구광역시 소재 5억원 아파트를 구입하면서 3억5000만원을 대출(고정금리 3.5%·20년 원리금 균등분할상환 기준)받을 경우 당초 잠정안 기준 분할상환 의무화 금액은 5000만원가량이다.
LTV 기준 이 대출자의 LTV는 70%, 60%(3억원) 초과 금액은 5000만원이다. 당초 안은 이 5000만원에 대해서만 분할상환을 의무화하고 나머지 3억원은 거치식이나 만기 일시상환을 허용했는데 최종안은 3억5000만원 전액을 분할상환 방식으로 상환할 것을 요구한다.
DTI의 경우 은행들은 비수도권 주택 구입자에 대해서도 잠정적으로 DTI를 계산하기로 했다.
비수도권 아파트 구입자인 이 대출자의 DTI는 69.5%로 60%를 초과한다. 이 경우 60% 초과분에 상응하는 대출금이 아니라 전체 대출금(3억5000만원)을 전액 분할상환해야 한다. 가계 사정상 거치식 대출이 불가피하다면 이 비율 이내로 대출 규모를 줄이면 된다.
5년 동안 이자만 내다가 나머지 15년 동안 원리금을 분할상환할 경우 초기 5년 동안에는 매달 이자로 102만원만 내면 됐다. 하지만 이 규정이 도입되면 매달 원리금으로 202만원씩 내야 해 상환 부담이 두 배로 뛰게 된다.
금융당국 관계자는 "원칙적으로 고부담 LTV 또는 고부담 DTI 중 한 조건을 만족하면 분할상환 대상"이라면서도 "LTV가 60% 이상이더라도 DTI가 30% 이하로 상환 능력에 문제가 없다면 거치식이나 만기 일시상환 방식이 가능하도록 예외를 둘 예정"이라고 전했다.
이미 신규 분양 아파트 입주를 위해 중도금 대출을 받은 사람이 대출금액을 늘리지 않은 채 DTI 심사가 적용되는 잔금대출로 전환하는 경우도 분할상환 의무화의 예외로 분류될 예정이다.
은행들은 또 일반적인 직장인의 원천징수영수증 등 소득증빙 자료가 아닌 임대소득, 카드사용액 등 신고소득을 토대로 소득을 증빙한 대출자에 대해서는 고부담 DTI 요건과 무관하게 분할상환을 의무화하기로 했다. 중도금 대출 등 집단대출, 상속 주택 보전을 위한 채무 승계, 상환 능력이 입증된 단기자금 마련 목적의 대출은 예외적으로 거치식, 만기 일시상환 방식 주택담보대출이 허용된다.
<기사 출처 : 매일경제>
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