지난해 고분양가 논란 아파트에서 미분양 속출

지난해 주택업계의 과욕이 미분양 사태를 일으킨 것으로 조사됐다. 고분양가 논란을 빚은 단지의 상당수가 미분양을 남겼다. 

부동산 포털 닥터아파트에 따르면 2014년 대비 2015년 서울 아파트 분양가는 3.3㎡당 분양가가 2001만원에서 2078만원으로 평균 3.8% 올랐다. 이중 재개발·재건축 아파트 분양가는 2071만원에서 2347만원으로 8.1% 상승했다. 서울 전체 평균보다 2배이상 분양가 상승폭이 컸다. 

특히 지난해 분양한 강남3구(서초·강남·송파) 재개발 재건축 아파트의 경우 3.3㎡당 분양가가 3937만원으로 4000만원에 육박하면서 전년도(3419만원)보다 무려 15.1% 올랐다. 

재개발·재건축 아파트가 분양가 상승을 주도했던 작년 서울 분양시장은 결국 고분양가로 인해 미분양이 발생했다.

2015년 4월 분양한 북아현뉴타운 1-2구역에 지은 아현역 푸르지오는 3.3㎡당 평균 2040만원에 분양하고 미분양이 발생했다. 2014년 5월 분양한 인근 아현 아이파크(1800만원)보다 3.3㎡당 240만원이나 비쌌다.

역시 4월에 분양한 응암1구역에 짓는 힐스테이트 백련산4차도 3.3㎡당 1400만원대 고분양가로 분양하면서 미분양됐다. 낡은 구도심에 있어 수요자 선호도가 낮은 것도 원인이지만 지난 2011년부터 분양한 응암 7~9구역에 지은 힐스테이트 백련산 1~3차 시세보다 높게 분양가를 책정한 게 큰 영향을 미쳤다는 분석이다. 

10월 이후 강남권에서도 미분양이 발생하기 시작했다. 지난해 10월 분양한 반포 센트럴 푸르지오 써밋(삼호가든4차), 같은해 11월 분양한 반포 래미안 아이파크(서초한양), 삼성동 센트럴 아이파크(상아3차) 모두 미분양이 발생했다. 반포 래미안 아이파크와 반포 센트럴 푸르지오 써밋은 각각 3.3㎡당 분양가가 각각 4240만원, 4040만원으로 4000만원을 돌파했다. 센트럴 아이파크는 3960만원이었다.

분양계약 전후 되팔려는 단타족 가수요자가 대거 청약했지만 고분양가에 대출규제로 시장 상황이 나빠져 프리미엄이 붙지 않자 계약을 포기했기 때문이다. 

올해 서울에서 분양하는 아파트는 66개단지, 2만 2456가구(일반분양)로 조사됐다. 이중 재개발·재건축 분양단지는 50개단지, 2만 289구가구로 전체 분양물량의 90.3%에 달한다. 강남3구 재개발 재건축 분양물량은 8개단지, 1608가구다. 

김수연 닥터아파트 리서치팀장은 “서울 분양시장은 지난해에 이어 올해도 재개발 재건축 등 정비사업이 주도할 것”이라면서 “대부분 도심 또는 강남에 있어 입지가 뛰어나지만 완판하려면 지역내 실수요자들이 적극적으로 청약할 수 있는 적정 분양가 책정이 중요하다”고 말했다.
<기사 출처 : 이데일리>

집 걱정 없던 제주, ‘미친’ 땅값 오름세에 서민 ‘시름’

김현주씨(35·제주시)는 “삼삼오오 모이면 부동산 이야기만 할 정도다. 제주도 땅값이 미친 것 같다”며 “집 2~3채 갖고 있는 사람이 얼마나 되겠나. 고작 집 한채 가지고 있는 사람들조차 세금만 더 내지 아무런 도움이 안된다. 동생이 결혼을 앞두고 있는데 너무 오른 집값 때문에 전전긍긍하고 있다. 제주에 살면서 집 걱정, 빈부격차 걱정을 하게 될 줄 몰랐다”고 말했다. 

제주도의 땅값(표준지공시지가)이 최근 2년간 비정상적으로 ‘수직’ 상승한 것으로 나타났다. 제주지역 표준지 공시지가는 지난해 9.20% 상승한데 이어 올해 19.35%로 또다시 갑절 이상 뛰어올랐다. 제주지역 부동산의 ‘이상과열’ 현상이 반영된 결과다. 



올해 ‘섬속의 섬’ 우도의 땅값(표준지 공시지가)이 전년대비 66% 올랐다. 우도 홍조단괴 해변 인근에 각종 건축물이 늘어서있다. 박미라 기자
국토교통부가 올해 1월1일 기준 제주지역 표준지 9만613필지의 공시지가를 조사한 결과 지난해보다 19.15% 뛰어오른 것으로 나타났다. 이는 전국평균(4.73%)보다 5배 가까이 높은 수준으로, 세종시 땅값 상승률을 앞질러 전국 최고를 기록했다. 

제주의 땅값은 지난해부터 가파르게 상승하고 있다. 제주지역의 표준지 공시지가 상승률은 2010년 0.43%, 2012년 2.90%다. 2014년까지도 2.98%로 전국평균(3.94%)을 밑돌았다. 반면 지난해 9.20%로 뛰어올라 전국평균(4.14%)을 2배 이상 앞질렀다. 올해 또다시 지난해보다 2배 이상 높은 상승률(19.35%)을 기록했다. 

이는 관광객 증가에 따른 잇단 관광개발 사업과 이주인구 증가로 요약된다. 지난해 제주 방문 관광객은 1366만4300명으로 역대 최고치를 기록했다. 헬스케어타운, 제주신화역사공원, 영어교육도시와 같은 대규모 개발사업부터 중국자본에 의한 관광개발사업, 몰려드는 관광객을 붙잡기 위한 중소규모의 숙박시설 건축까지 이어지고 있다. 

이주인구가 늘면서 주택 공사까지 붐을 이루고 있다. 지난해 제주로 이주 인구는 1만4000여명이다. 주택 수요가 공급을 초과하는 현상이 벌어지면서 아파트 가격이 3.3㎡당 1700만~1900만원대에 거래되고 있다. 3~5년만에 분양가의 2~3배의 가격에 거래되고 있는 것이다. 이를 틈탄 부동산 투기세력도 곳곳에서 포착되고 있다. 

‘섬속의 섬’ 우도만 하더라도 표준지 공시지가가 지난해보다 66.36%로 급상승했다. 그동안 우도지역 땅값이 과소평가됐기 때문이라는 분석도 있지만 관광객이 몰려들면서 펜션과 식당을 짓는 공사가 붐을 이루고 있기 때문이다. 좌광일 제주경실련 사무총장은 “제주지역 부동산의 이상 과열 현상은 상상 이상으로 심각하고 비정상적”이라며 “예전 제주에 없었던 빈부격차가 생기고 집 없는 서민들의 고통이 커지고 있다”고 말했다. 

한편 표준지공시지가는 국토교통부 홈페이지(www.molit.go.kr) 또는 제주시청 종합민원실에서 열람 가능하다.
<기사 출처 : 경향신문>

시름시름 앓다 죽은 강아지, 출생 배경 알고보니…

'반려동물 인구 1000만 시대'에 접어들었다. 농협경제연구원은 2020년 반려동물 시장을 6조원으로 예상하고 있다. 이처럼 쑥쑥 커가는 반려동물 시장의 이면엔 '동물학대'라는 어두운 그림자가 도사리고 있다. 한국 사회는 이 그림자를 없애기엔 아직 많은 한계가 있다. 동물보호법은 걸음마 수준이고, 동물보호법 개정안은 국회에서 몇 년 째 잠을 잔다. 동물학대 관련 이슈는 잊을 만하면 터져 나오고, 한해 1만마리 가량 발생하는 유기동물은 길거리를 떠돌며, 사람들은 아무 생각 없이 애견숍에 진열된 강아지를 분양 받는다. <뉴스1>은 '사지 말고 입양하세요' 시리즈 기사를 통해 우리 사회의 반려동물 입양문화를 점검해 본다.

(사진 이미지투데이) © News1
[사지 말고 입양하세요]애견숍 새끼 개들 '강아지 공장'서 유통
어미 개는 발정제 맞으며 2년에 3번씩 출산 반복…규제 방법 없어

가족들 반대로 지금까지 개를 키울 생각조차 하지 못했던 박모(30)씨. 그는 2013년 독립하자마자 개 한 마리를 샀다. 서울의 한 애견거리에서 구매했다. 거리에 늘어선 펫숍에 진열된 강아지들 중 태어난 지 두 달 된 흰색 푸들을 70만원이라는 거금을 주고 데려왔다. 집에서 함께 산 지 나흘째 되던 날부터 강아지의 상태가 눈에 띄게 안 좋아지기 시작했다. 사료도 입에 대지 않고 시름시름 앓기만 했다. 수의사는 그에게 "맘의 준비를 하라"고 했고, 며칠 뒤 푸들은 '무지개다리'를 건넜다. 

맘만 먹으면 얼마든지 개를 구입할 수 있는 세상이다. 길거리 애견숍뿐만 아니라 대형마트나 백화점, 동물병원 등에서도 돈만 주면 얼마든지 개를 살 수 있다. 요즘엔 아파트단지 안에서도 빵집이나 세탁소, 슈퍼마켓처럼 애견숍을 흔하게 볼 수 있다. 

문제는 이런 곳에서 판매하는 개의 상당수가 정상적으로 태어나지 않았다는 데 있다. 이는 박씨가 구입한 푸들이 태어난지 얼마 되지 않아 죽을 수밖에 없었던 이유와도 관련이 깊다. 

박씨가 구입한 푸들은 '강아지 공장'으로 불리는 퍼피밀에서 태어났다. 어미의 사랑을 받으며 커야 할 새끼들은 보통 태어난 지 한 달 정도가 되면 경매장에 팔린다. 경매장에 나온 새끼들 중 소비자들에게 인기를 끌 만한 개는 애견숍에서 비싼 값을 치르고 데려간다. 하지만 선택받지 못한 새끼들 대다수는 헐값에 도살장으로 팔려간다.

강아지 공장의 어미 개들은 새끼들보다 더 처참한 삶을 산다. 경매장에 내놓을 새끼를 낳는 어미 개의 삶은 끔찍함 그 자체다. 

강아지 공장의 어미 개들은 배설물 관리에 용이한 '뜬장(아랫부분이 철망으로 제작돼 뚫려 있는 우리)'에서 평생을 살아간다. 죽고 나서야 철창 밖을 나갈 수 있다. 이 개들은 최대 40여 마리의 새끼를 낳는다. 2년에 세 번씩 출산을 반복하는 셈이다. 심지어 새끼를 빨리 갖게 하기 위해 발정제를 맞기도 한다. 새끼 낳을 때가 되면 빠른 출산을 위해 제왕절개 수술을 하는데, 이마저도 수의사가 아닌 공장주들이 하는 경우가 허다하다. 

이 개들은 음식도 제대로 먹지 못한다. 사료값을 아끼려고 음식물 찌꺼기나 닭머리 등을 급여하기 때문이다. 강아지 공장의 대다수 개들은 빈혈, 영양실조, 각종 질병에 시달린다. 

이런 어미 개가 출산한 새끼들이 건강하지 못한 건 당연하다. 박씨의 푸들이 오래 살지 못하고 시름시름 앓다 죽은 이유도 여기에서 찾을 수 있다. 생후 한 달도 채 안 돼 어미 곁을 떠나는 새끼들은 젖을 충분히 먹지 못해 바이러스를 이겨낼 항체가 부족하다. 또 위생상태가 나쁜 곳에서 건강하지 않은 어미에게서 태어난 개들은 여러 바이러스에 쉽게 감염된다. 


동물자유연대가 지난 11월 경기 남양주시에 위치한 불법번식장에서 반려견 77마리를 구조했다. 사진은 당시 번식장의 모습. (사진 동물자유연대 제공)© News1
실제로 지난해 11월 동물자유연대(대표 조희경)가 급습한 경기 남양주시의 한 불법 번식장은 강아지 공장의 실태가 얼마나 끔찍한지 여실히 보여줬다. 동물자유연대 구조팀이 직접 확인한 해당 번식장의 상태는 말로 설명할 수 없을 정도로 처참했다. 

찬바람을 막을 수 있는 기본적인 장치조차 마련돼 있지 않은 외부 견사에선 20여 마리의 개가 생활하고 있었고, 구멍이 숭숭 뚫린 비닐하우스 안에 설치된 실내 견사에선 50여마리의 개가 지내고 있었다. 폐가처럼 보이는 번식장은 거미줄과 먼지로 뒤엉켜 공포스러운 느낌마저 들 정도였다. 구조된 개 들은 모두 기생충에 감염돼 있었다.

이처럼 대부분의 강아지 공장은 음성적으로 운영되고 있지만 법적으로 규제할 방법은 전혀 마련돼 있지 않다. 

현재 동물생산업은 허가제가 아닌 등록제로 관리되고 있다. 누구나 맘만 먹으면 지자체에 등록하고 번식장을 운영할 수 있다. 하지만 등록 절차도 제대로 밟지 않은 불법 번식장이 전국 곳곳에 수를 헤아릴 수 없을 정도로 퍼져 있다. 

농림축산식품부 동물보호관리시스템에 따르면 등록된 동물생산업소는 현재 총 91곳. 하지만 동물보호단체들은 적게는 1000여 곳, 많게는 3000여 곳의 불법 번식장이 운영되고 있는 것으로 보고 있다. 

조희경 동물자유연대 대표는 "강아지 공장의 열악한 문제는 어제오늘 일이 아니다. 애견숍의 예쁜 강아지들은 강아지 공장 어미 개의 고통의 산물이다"며 "많은 사람이 아무 생각 없이 분양받는 강아지들이 어떤 곳에서 왔는지 알게 되면 아마 강아지를 애견숍에서 사는 사람은 없어질 것"이라고 지적했다. 

조 대표는 "해외에선 대부분 반려견을 동물보호소에서 입양하기 때문에 안락사 비율이 현저히 낮지만 한국은 많은 개들이 안락사를 당하고 있다"면서 "현명하고 인도적인 소비자가 돼야 한다"고 강조했다. 
<기사 출처 : 뉴스1>

올해 집값 안오른다…부동산경기 악화로 전세난 가중 전망

[2016 부동산시장 전망 ①]올해 집값 보합세, 전세는 3~6%대 상승
주담대 규제등 부동산시장 위기론 불러올 리스크 곳곳에 산재
투자유망 상품·지역은 강남4구 재건축, 내집마련은 신규청약 유망

부동산시장에 먹구름이 몰려오고 있다. 지난해 전세난에 지친 무주택자들이 신규분양시장에 몰려들자 건설사들이 50만가구가 넘는 아파트를 시장에 내놓았고 공급과잉 논란이 불거졌다. 결국 3만가구대 수준이던 미분양아파트는 지난해 11월 기준 5만가구대까지 급증하며 공급과잉에 따른 부작용이 현실로 다가왔다. 여기에 정부가 주택담보대출 규제에 나섰고, 미국이 기준금리를 인상하면서 우리나라도 뒤따라 금리를 인상할 것으로 예상됨에 따라 부동산시장 침체를 걱정하는 목소리가 높아지고 있다. 일각에서는 부동산 위기론마저 거론되고 있다. 뉴스1은 전문가 대상 설문조사를 통해 부동산 위기론의 실체를 분석하는 한편 올해 부동산시장을 전망해봤다. [편집자주]
© News1 이은주 디자이너

부동산 전문가들은 올해 집값 상승세가 한풀 꺾일 것으로 예상했다. 전세난이 지속되면서 무주택자의 매매수요 전환이 계속될 것으로 보이지만 주택담보대출 규제에 따른 내집마련 수요가 줄어들 가능성이 높다고 본 것.

전·월세시장은 전세의 월세전환이 지속되면서 상승폭이 지난해보다 클 것으로 예상했다.

특히 전문가들은 최근 대두되고 있는 부동산시장 위기론이 현실화될 가능성이 높다고 예상했다. 주택담보대출 여신심사 강화, 국내 경기의 저성장 고착화, 미국 금리인상에 따른 한국의 금리 인상 등의 리스크가 부동산시장에 충격을 줄 수 있다고 봤다. 반면 적절한 대출 규제로 부동산시장이 안정을 보이고 있고, 주택업계의 자율적인 공급조절이 가능해 위기론이 현실화되지 않을 가능성도 있다는 예상도 있다.

내집마련 방법으로는 신규분양 아파트 청약을 추천했고, 유망 투자부동산으로는 규제 완화 이후 사업속도가 빨라지고 있는 서울 강남4구 재건축을 꼽았다.

뉴스1이 국내 부동산 전문가 30명을 대상으로 2016년 부동산시장 전망 설문조사를 실시한 결과 응답자의 53%인 16명이 집값이 보합세를 보일 것이라고 답했다. 상승할 것이란 응답은 10명이었고, 하락할 것이란 답변도 4명이나 됐다.

상승폭은 1~3%를 예상한 응답자가 18명으로 가장 많았고, 3~6% 상승을 예상한 전문가는 1명에 그쳤다. 반면 1~3%·3% 이상 하락할 것이란 응답도 1명씩 있었다. 집값이 상승하는 원인을 묻는 질문에는 66%인 18명이 '전세난 지속에 따른 무주택자의 매매수요 전환 지속'이라고 답해 수요 증가에 따른 집값 상승을 점쳤다.

반면 집값이 하락하는 원인으로는 '주택담보대출 규제에 따른 내집마련 수요 감소'라고 답한 전문가가 12명으로 가장 많았다.


© News1 이은주 디자이너
전월세 시장 전망을 묻는 질문에 대해서도 29명의 전문가들이 상승을 예상했다. 상승폭도 3~6%가 63%인 19명에 달했고 6% 이상을 예상한 전문가도 2명이나 됐다. 저금리가 지속됨에 따라 전세의 월세 전환이 계속되고 있는데다 부동산시장의 불안이 커지자 내집마련 수요가 줄어들고 있는 것을 전월세가격 상승세의 원인으로 꼽았다.

최근 성북구 등 일부 지역에서 전세가가 매매가를 추월한 단지가 나타난 현상이 지속될 지를 묻는 질문에는 18명이 '집값 상승이 꺾인 서울 외곽과 수도권 신도시에서 일부 나타날 것'이라고 답해 갭(Gap)투자 또는 무피투자(피같은 내 돈을 들이지 않는 투자)가 계속될 가능성이 높은 것으로 전망됐다.

특히 최근 제기되고 있는 부동산시장 위기론과 관련해 Δ주택담보대출 여신심사 강화 Δ국내 경기 저성장 고착화 Δ미국 금리인상에 따른 한국의 금리 인상 등의 리스크가 혼재돼있어 현실화될 가능성이 높다고 내다봤다. 부동산시장 위기론이 현실화될 경우 후폭풍으로는 Δ집값 하락과 하우스푸어 양산 Δ분양권가격 폭락과 분양계약 포기 Δ입주대란 등을 꼽았다.


© News1 최진모 디자이너
반면 부동산시장 위기론이 현실화되지 않을 것이란 이유로는 Δ적절한 대출 규제로 안전성 확보 Δ주택업계의 자율적인 공급량 조절 가능 Δ공급과잉 영향은 2017년 이후여서 관리 가능 등이 제시됐다.

2016년 내집 마련 방법을 묻는 질문에는 응답자의 46%인 14명이 신규 분양단지 청약을 압도적으로 꼽았다. 주택담보대출 규제로 기존주택을 매입하기 위한 자금조달이 쉽지 않은 반면 집단대출은 계속 받을 수 있어 자금융통에 여유가 있기 때문으로 풀이된다.

가장 인기 있을 것으로 예상되는 부동산 상품으로는 재개발·재건축 아파트를 꼽은 전문가가 14명(46%)로 가장 많았고, 투자 유망지역을 묻는 질문도 강남4구가 21명으로 압도적이었다. 규제 완화로 사업성이 높아지고 사업속도가 빨라진 강남 재건축이 올해도 여전히 뜨거울 것으로 예상되는 부분이다.


© News1 이은주 디자이너
설문에 도움주신 분들(가나다 순)
강민석 KB금융지주 경영연구소 부동산연구팀장, 권대중 명지대 부동산학과 교수, 김규정 NH투자증권 부동산연구위원, 김동수 한국주택협회 실장, 김만겸 한화건설 건축사업본부 주택담당 상무, 김종택 현대건설 건축사업본부 주택사업부장 상무, 김태섭 주택산업연구원 전문위원, 김학용 롯데건설 주택사업부문장 상무, 두성규 한국건설산업연구원 연구위원, 박덕배 현대경제연구원 연구위원, 박상언 유앤알컨설팅 대표, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 박정윤 현대엔지니어링 주택건축실장 상무, 백종탁 삼성물산 주택본부장 상무, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 양지영 리얼투데이 리서치팀장, 우호재 포스코건설 마케팅그룹장, 유선종 건국대 부동산학과 교수, 이상영 명지대 부동산학과 교수, 이성수 SK건설 주택영업실장 상무, 이창동 지지옥션 선임연구원, 임재만 세종대 부동산학과 교수, 정창두 대우건설 마케팅담당 상무, 조재호 GS건설 주택영업담당 상무, 조희동 현대산업개발 영업지원담당 중역 상무, 최승섭 경제정의실천시민연합 부동산감시팀장, 최현일 열린사이버대 부동산학과 교수, 함영진 부동산114 리서치센터장, 허윤경 건설산업연구원 연구위원, 홍록희 대림산업 마케팅담당 상무
<기사 출처 : 뉴스1>

[대예측2016-부동산시장 전망]안갯속 부동산…매매·전세가 상승폭 둔화, 재건축은‘양호’

금리인상·대출규제강화·공급과잉 영향
전문가 “작년같은 호황 불가능”전망
상가·오피스텔 수익형부동산 ‘흐림’
양도세 중과로 토지 투자에도 영향 


금리인상ㆍ대출규제 강화 공급과잉 등 악재가 한꺼번에 닥치는 새해 부동산 시장 전망은 그야말로 ‘안갯속’이다. 시장 자체의 수급 외에 금리, 경기, 세제 등 대외 변수들이 몰려있어 예측하기 쉽지 않다고 전문가들은 입을 모은다. 

4월 총선도 중대변수다. 전문가들은 주택가격 상승이 둔화하고 거래량은 감소해 시장에 활기가 떨어질 것이란 의견에서 일치했다. 신규분양ㆍ재건축ㆍ상가ㆍ토지 등 모든 부문이 좋았던 지난해와 같은 호황기는 다시 오기 어렵다는 견해도 같았다. ‘전세의 월세화’ 심화, 미분양 증가, 투자자 이탈로 인한 지방의 타격 등이 나타날 것으로 예상됐다.


새 해에도 내 집 마련의 꿈은 계속된다. 미분양 논란이 솔솔 흘러나오고 있지만 1월에만 1만5093가구가 신규 분양을 시작한다. 전문가들은 새해 부동산 시장은 전반적으로 점차 둔화하는‘ 상고 하저’ 양상을 나타내며, 대출 규제가 시행되는 1분기까지는 관망세가 이어질 것으로 예상했다. [사진=헤럴드DB］

새 해에도 내 집 마련의 꿈은 계속된다. 미분양 논란이 솔솔 흘러나오고 있지만 1월에만 1만5093가구가 신규 분양을 시작한다. 전문가들은 새해 부동산 시장은 전반적으로 점차 둔화하는‘ 상고 하저’ 양상을 나타내며, 대출 규제가 시행되는 1분기까지는 관망세가 이어질 것으로 예상했다. ［사진=헤럴드DB］
▶매매ㆍ전세가격 오르지만 폭은 둔화=주택 공급과잉에 따른 집값 하락 우려로 전세의 매매수요 전환 흐름이 약해지고, 전세수급 불일치로 전세가격은 지속 상승해 전세난은 더욱 심해질 것으로 예상된다. 

주택담보대출 시 1년뒤 원리금을 상환하고, 대출심사가 까다로워지는 ‘여신심사 선진화 가이드라인’이 2월에 서울, 5월에 지방에서 각각 시행되면 매매수요는 더욱 움츠려들 것이 확실시된다. 주택산업연구원은 ‘2016 주택시장 전망’ 보고서에서 전국 주택 매매 가격은 3.5% 상승, 전세가격은 4.5% 상승을 전망했다. 현대경제연구원이 지난달 실시한 일반인 조사에서 응답자 63.5%가 올해 전세가격이 오르며, 주택가격은 평균 1400만원 상승할 것으로 봤다.




함영진 부동산114 리서치센터장은 “지난해 말부터 거래 관망세가 짙어지는 분위기”라며 “1분기 이후 봄시장부터 수도권 위주로 매매가 점차 움직이겠지만 작년만큼 거래량과 가격상승을 보기 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 그는 이어 “내년 입주예정 아파트는 2만 가구이지만 사업시행 인가와 관리처분계획 단계의 재건축, 재개발 구역은 총 113곳, 6만1970가구에 그쳐 수급 불일치로 인한 전세 불안은 불 보듯 뻔하다”고 했다.

전세가격은 더 이상 오를 여지가 없다는 견해도 공존했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “‘깡통전세’ 우려와 전세대출 금리 상승 전망으로, 전세보증금을 올려줄 수 없는 세입자가 반전세로 돌리는 흐름이 늘어날 것”이라며 “‘반전세(준전세)’ 시대가 본격적으로 열리는 해가 될 것”이라고 짚었다. 

▶분양은 자제, 재건축 시장은 양호=작년 호황기에 공급물량을 대량으로 쏟아냈던 건설사는 신규 분양을 계획보다 줄여갈 것으로 예상된다. 부동산114 집계에선 342개단지 31만9889가구가 분양돼 작년 민영아파트 공급량(42만9000여가구) 보다 25% 감소가 예상됐다. 울산, 세종, 경북은 50% 이상 감소다.


주택산업연구원의 건설사 주택건설 전망 BSI는 작년 130.3에서 올해 118.5로 증가폭이 느려졌다. 이는 100을 기준으로 이상이면 증가, 이하면 감소를 뜻한다. 

강남 일부 지역에서 평당(전용 3.3㎡) 4000만원 이상을 넘은 분양가격 고공행진이 계속될지 여부도 관심을 끈다. 박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 부센터장은 “결국 주변 시세대비 저렴한 분양가가 경쟁력 확보의 관건”이라며 “지역별로 보면 일반분양 물량이 많지 않은 재건축 시장의 분양성적은 양호하고, 도심지 중심의 재개발 구역 분양도 무리 없을 것”이라고 예상했다. 박 부센터장은 분양물량이 많은 동탄2신도시, 파주, 양주에 대해선 신중한 접근을 주문했다.

▶상가ㆍ오피스텔 수익형 부동산은 ‘흐림’=수익형 상가 투자엔 어둠이 드리우고 있다. 지표상 전망은 밝지 않다는 것이 전문가들의 중론이다. 내년 상가 투자의 열쇠는 은퇴 시기를 앞둔 베이비부머다. 소규모 창업에 무게 중심을 둔 비자본형 베이비부머와 달리, 자본형 베이비부머들이 수익형 임대사업에 관심을 돌릴 것으로 기대돼서다. 

선종필 상가뉴스레이더 대표는 “은퇴세대들은 ‘인생 한방’이 아닌 가늘고 길게 가는 투자 방식을 선호한다”면서 “이것이 상가 투자 활성화가 기대되는 부분”이라고 분석했다. 아울러 “투자 수익률이 금리보다 여전히 매력적이라 금리 인상에 따른 위축세는 보이지 않을 것”이라며 “이른바 대마지역이라고 불리는 지역보다 가격이 착한 상가를 비교하는 것이 유리하다”고 덧붙였다. 함 센터장은 “1~2인 가구가 밀집한 대학가, 오피스밀집지, 역세권의 오피스텔과 60㎡ 이하 소형아파트는 회전율도 좋고 임대사업자 등록으로 세금부담을 낮출 수도 있다”고 추천했다.

경매시장은 공급과잉 논란의 불똥을 맞을 수 있다는 우려가 나온다. 작년 감정가 대비 낙찰액인 낙찰가율은 91.4%로, 지난 2008년 72.0%를 기록한 이후 7년만에 최고치를 경신하는 등 시장이 좋았다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 내년 상반기까지 햇살이 유지되고, 특히 토지 경매 시장은 활황세를 이을 것으로 내다봤다. 그중에서도 신공항 호재로 이미 경쟁이 치열한 제주에 대한 관심이 지속될 것으로 봤다.

▶토지 투자수요는 제한적일 듯 =작년 신 고속도로 건설, 전철 등 개통 호재로 꾸준히 상승해 온 토지는 올해 비사업용토지에 대한 양도소득세 중과세 제도라는 복병을 만났다. 당장 이 달부터 거주용이나 사업용이 아닌 비사업용 토지는 양도 차익에 따라 16~48%의 세율을 적용 받는다. 

양도차익이 1억5000만원을 초과하면 지방소득세(양도소득세의 10%)까지 감안해 절반 이상을 소득세로 내야 한다. 장기보유특별공제(연 3%, 최대 30%)가 적용되긴 하지만 기존 보유기간은 무시한 채 2016년부터 기산함으로써 시장에 매물이 줄어들 것으로 예상된다. 다만 토지는 선거철 개별공약과 정책과 맞물려 적잖은 수혜를 봐 온 만큼 4월 총선 특수를 기대해 볼 수도 있다. 

이밖에 오는 7월 종료 예정인 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 연장될 지 여부도 관심사다. 금융위원회는 1년 연장 여부를 7월 이전에 검토한다. 아울러 당장 이달부터 오피스텔 신규 분양 취득세 감면이 종료돼 4.6% 세율이 붙는다. 

LH공사는 무주택 서민과 신혼부부를 위한 전세임대주택 2만가구를 공급하며, 정부는 그린벨트를 풀어 민간건설사의 중산층 대상 ‘뉴스테이’ 5만호를 공급한다.
<기사 출처 : 헤럴드경제>

'공급과잉의 그늘'…11월 미분양 주택 54% 급증

전국 4만9천724가구, 수도권 용인 등에서 70.6% 증가
증가율로 역대 최고…국토부 "공급 급증 탓, 주택시장 소화불량"

미분양 주택이 급증했다. 올 한해 주택시장에 제기된 공급과잉에 대한 우려가 현실로 다가온 것이다. 

국토교통부는 11월 말 기준 미분양 주택이 4만9천724가구로 한 달 사이 54.3%(1만7천503가구) 증가했다고 29일 밝혔다. 

기록적인 증가다. 이전까지는 2003년 12월에 전월보다 36.3%(1만190가구) 늘어난 것이 증가율로서 최고였다. 물량으로는 전월보다 1만9천60가구(14.9%) 늘어난 2008년 6월 다음으로 이번 11월이 많이 늘었다.

수도권은 종전 미분양 2천126가구가 팔렸지만 1만3천128가구가 새로 미분양 주택으로 추가되면서 총 미분양 물량이 전월보다 70.6%(1만1천2가구) 늘어난 2만6천578가구를 기록했다. 

경기도 용인은 미분양 주택이 4천200가구나 늘면서 총 8천100가구가 됐다. 지난 11월부터 계약에 들어간 6천725가구 규모인 대림산업 'e편한세상 용인 한숲시티'에서 미분양이 발생했다. 

용인 외에는 파주(970가구)와 김포(980가구), 남양주(910가구) 등의 미분양 주택이 많이 늘었다.

지방은 미분양으로 새로 집계된 주택이 8천111가구, 미분양에서 빠진 주택이 1천610가구로 미분양 주택이 전월보다 39.1%(6천501가구) 증가한 2만3천146가구로 조사됐다. 

이처럼 미분양이 급증한 것은 올해 10월과 11월에 분양물량이 대거 집중된 영향이 크다. 

국토부에 따르면 올해 들어 11월까지 누적된 분양승인물량은 49만3천가구로 이전 5년(2010∼2014년) 평균의 1.8배였다. 26만2천가구가 분양승인된 수도권은 이전 5년 평균의 2.3배에 달했고, 23만1천가구가 분양승인을 받은 지방은 1.4배 수준이다. 


특히 10월의 분양승인 물량은 8만4천가구, 11월은 7만3천가구로 2007년 관련 통계를 작성하기 시작한 이후 월 분양승인 물량으로 첫 번째와 두 번째로 많았다. 

일반적으로 건설사들은 인허가를 받고도 시장상황을 봐가며 해를 넘겨 착공하고 입주자를 모집하는 데 올해는 분양시장에 활력이 돌다 보니 '올해 인허가받은 물량을 올해 착공'하는 경우가 많았다는 것이 국토부의 설명이다. 

실제 건설사가 인허가와 착공을 같은 해에 받고 진행한 비율은 2009년 33.0%, 2011년 44.6%, 2013년 50.1%였으나 올해는 11월까지 61.4%로 높아졌다.

시장 상황에 맞춰 건설사들이 분양을 급격히 늘렸다는 공급 쪽 요인과 더불어 수요 쪽의 '소화능력'이 한계에 달했다는 점도 11월에 미분양 주택이 급증한 원인으로 꼽힌다.

최근 공급과잉에 따른 집값 하락 우려가 확산하고 있는데다 내년부터 시행되는 가계부채 대출 강화 방침과 금리 인상 등의 악재가 한꺼번에 겹치며 전반적으로 주택 구매심리가 위축됐다는 방증이다. 

실제 최근 지방은 물론 김포 등 수도권 택지지구에서도 1순위 청약 마감에 실패하고 미계약이 증가하는가 하면 인기 주거단지인 위례·화성 동탄2 신도시에서는 분양권 가격이 하락하는 등 경고음이 켜진 상태다.

국토부 관계자는 "건설업계가 올해 많은 물량을 시장에 내놓으면서 소화불량이 현실화되고 있다"며 "시장의 소화능력이 이제 한계에 달하지 않았나 생각한다"고 말했다. 

이어 "최근 주택매매가격 상승이 둔화하고 주택거래량도 감소하고 있다"며 "공급물량 자체에 대한 부담이 있지만, 주택시장 회복에 대한 기대심리가 연말로 가면서 많이 떨어진 것도 미분양의 원인이 됐다"고 덧붙였다. 

서울부동산정보광장에 따르면 28일 현재 12월 아파트 거래량은 총 7천483건으로 지난달(9천969건)에 이어 두달 연속 감소세를 보이고 있다. 

문제는 주택시장에서 수요자들의 소비심리가 앞으로 크게 나아질 상황이 아니라는 점이다.

정부와 은행권은 주택담보대출을 내줄 때 소득심사를 강화하고 주택구매자금은 원칙적으로 원금과 이자를 함께 갚도록 하는 등 본격적인 가계부채 관리에 나섰다.

지난 16일 발표된 내년 경제정책방향에는 아파트 중도금 집단대출에 대한 주택도시보증공사의 보증요건을 강화해 1인당 보증한도·횟수를 제한하는 방안이 담겼다.


또 미국 연방준비제도가 금리 인상 이후 이미 시중 은행은 대출 금리 인상을 추진하고 있다. 

국토부는 미분양 주택이 한 달 만에 1만7천여 가구나 늘어난 것은 "우려스러운 수치"이지만 대책을 내놓을 시점은 아니라는 입장이다. 

일단 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 11월 1만477가구로 전월보다 2.9%(315가구) 줄어 감소세를 이어갔다는 것이다.

또 과거 4차례 미분양 주택에 대한 대책을 발표했을 때를 보면 대책이 나오기 직전 달에 미분양 주택이 11만∼16만가구, 준공 후 미분양 주택이 2만∼5만가구에 달했다고 강조했다. 

국토부는 미분양 주택이 증가한 만큼 건설사들이 스스로 신규 분양물량을 줄일 것으로 내다봤다. 

앞서 강호인 국토부 장관이 기자들과 만나 "건설업체들이 거시경제나 가계부채 상황에 맞춰 자율적으로 (공급을) 조절하려는 의지가 있는 것 같아서 (공급과잉이) 시장에서 자연스레 해결될 것"이라고 말한 것과 같은 맥락이다.

국토부는 미분양 주택 증가가 장기적 추세인지 더 지켜봐야 한다고 밝혔지만, 너무 손을 놓고 있는 것 아니냐는 비판도 나온다. 

국토부와 국토연구원이 추산한 연평균 주택 수요는 '39만가구 ±5만가구' 수준인데, 11월까지 누적된 분양승인물량이 49만3천가구로 이를 이미 넘어섰기 때문이다.

국토부 관계자는 "올해 민간택지에 분양한 물량이 70%였다"며 "정부가 인허가로 물량을 조절한다는 것은 낡은 생각이고 그럴만한 도구도 없다"고 해명했다.
<기사 출처 : 연합뉴스>

中 톈진서 다 지은 208m 초고층아파트에 철거 명령

▲ 톈진의 수이안인쭤 아파트/중국 톈아이코뮤니티 웹사이트 캡쳐

중국 톈진에 지어진 200ｍ 높이의 65층짜리 초고층 아파트가 마음대로 설계 변경을 했다는 이유로 철거 지시를 받았습니다.

중국 톈진일보는 오늘 부동산개발상 자오진이 비리 혐의로 체포된 지 1년 6개월여만에 그가 톈진 해안가에 완공했던 수이안인쭤 아파트에 대한 철거가 결정됐다고 보도했습니다.

현재 3개 동으로 돼 있는 이 아파트는 최고 65층짜리 208ｍ에 1만세대가 입주할 수 있는 초고층 호화아파트입니다.

톈진 도시개발계획의 핵심에 위치해 있고 풍광이 좋아 2011년 분양 당시 최고의 인기를 누렸습니다.

당국은 이 아파트가 마음대로 설계를 변경했고 면적을 속이는 등의 문제를 적발했습니다.

아파트 구매자들도 비슷한 문제를 발견했습니다.

최고층 건물의 높이도 최초 설계에서는 35층 169ｍ였습니다.

또 부실한 승강기, 소방설비 문제도 지적됐습니다.

전문가들은 자오진이 지어놓은 초고층 아파트 철거를 통해 중국 정부가 부패척결 의지를 과시하려 하고 있다고 해석했습니다.

이 아파트는 현재 70%가 분양된 상태입니다. 

<기사 출처 : SBS뉴스>

[얼어붙은 주택대출] 금리 올려 문턱 높아진 은행… 내년 '대출절벽' 본격화할 수도

국민·신한·우리銀 등 10월후 주택대출 옥죄어
2%대 상품 거의 없고 우대금리도 받기 힘들어
실수요자 대출 어려워지면 주택경기 냉각 우려 



직장인 신동현(가명)씨는 지난달 내 집 마련을 위해 은행에 주택담보대출을 받으러 갔다가 상담 몇 분 만에 포기했다. 신씨가 알아봤던 상품의 금리가 불과 한달여 사이에 0.6%포인트가량 뛰었기 때문이다. 신 씨는 "전세금이 너무 많이 올라 대출을 끼고 집을 사려고 했지만 전세금 상승분을 월세로 주는 게 차라리 낫다고 생각해 반전세 계약을 맺기로 했다"며 "주위에서는 내년에는 정부 정책으로 대출 받기가 더욱 까다로워진다며 빨리 대출을 받으라고 했지만 은행 금리 상황을 조금 더 지켜보고 움직여야 할 것 같다"고 밝혔다. 

8일 금융계에 따르면 높아진 은행 문턱으로 주택담보대출 시장이 단시간 내에 급격히 위축되는 이른바 '대출절벽' 현상이 나타나고 있다. 국민·신한·우리·KEB하나 등 4개 은행의 주택담보대출 잔액 증가액이 지난달 2조6,000억원에 그치며 지난 10월(6조2,000억원)은 물론 지난해 11월(4조2,000억원)에 비해서도 크게 줄어든 것. 대출금리 상승 외에 집단대출액이 이전 달에 비해 줄어든 것 등이 종합적으로 영향을 미친 결과다. 정부의 가계대출 심사 강화방안이 내년에 본격화될 경우 이 같은 가계 대출절벽 현상은 한층 심해질 것이라는 우려가 커지고 있다. 

◇문턱 높아진 은행들=서울경제신문이 이날 서울 시내 주요은행 대출 창구를 살펴본 결과 대부분 은행 창구에서는 번호표를 뽑을 필요도 없이 바로 상담을 받을 수 있었다. 그만큼 대출 창구에 고객의 발길이 끊긴 셈이다. 

A은행 관계자는 "10월 초만 해도 눈코 뜰 새 없이 바빴지만 10월 중순 주택담보대출 금리를 올린 후 고객들의 발길이 눈에 띄게 줄었다"며 "은행들 간 영업 경쟁에 불이 붙는 내년 봄에 대출을 받는 게 유리할 수 있다고 권하고 있지만 장담할 수는 없는 상황"이라고 밝혔다. B은행 관계자 또한 "10월 이후 두 차례 금리를 올려 현재는 B은행 뿐 아니라 어느 은행을 가더라도 2%대 주택담보대출 상품을 찾을 수 없을 것"이라며 "본부에서도 대출 심사를 더욱 깐깐하게 하라고 주문하고 있어 예전처럼 우대금리를 주기도 쉽지 않다"고 밝혔다. 그나마 현재 대출을 받는 것이 낫다는 권유도 있었다. C은행에서는 "내년에 정부에서 대출 규제가 강화될 것이기 때문에 차라리 지금 대출을 받는 게 나을 수 있다"며 "다른 곳에 추가적인 대출이 있다면 올해를 넘기지 않는 것이 좋다"고 권했다. 

이 같은 상황에서 시중은행들의 주택담보대출 잔액 증가폭도 눈에 띄게 줄고 있다. 국민은행은 10월 이후 주택담보대출 상품 최저금리를 알음알음 높여 두 달여 만에 0.58% 높인 3.25%를 기록 중이다. 이 때문에 국민은행의 주택담보대출 잔액은 10월 88조8,366억원에서 지난달 88조9,992억원으로 1,626억원 느는 데 그쳤다. 올 7월부터 석 달간 국민은행의 주택담보대출 잔액이 총 6조1,000억원 가량 늘어난 것을 감안하면 감소세가 뚜렷하다. 올 7월부터 석 달간 주택담보대출 잔액이 4조7,000억원가량 증가한 우리은행 또한 지난 한 달간의 증가액은 4,881억원에 그쳤다. 이들 은행은 "금리 상승에 따른 대출 수요 감소 외에 주택담보대출 자산 유동화로 인한 잔액 감소도 대출 증가액 하락에 영향을 미쳤다"고 밝혔다. 상대적으로 금리 인상폭이 작았던 신한은행과 KEB하나은행은 11월 한 달 사이 대출 잔액이 1조1,303억원과 9,094억원씩 각각 늘며 나름 선방했지만 이후 시장은 낙관할 수 없는 모습이다.

◇대출시장…내년에 더욱 얼어붙을 듯=문제는 가계부채 종합대책이 시행되는 내년이다. 임종룡 금융위원장이 3일 기자간담회에서 "대출절벽이 없도록 할 것"이라고 밝혔지만 이미 시장에서는 대출금리 인상만으로도 대출절벽의 징후가 나타나고 있기 때문이다. 이와 관련해 추가적인 금융당국의 대출 옥죄기가 이어진다면 중신용도 정도의 실수요자가 은행 대출을 받지 못하거나 가까스로 살아난 부동산 경기가 다시 냉각될 수 있다는 우려가 나오고 있다.

정부 정책의 시의성에 대한 비판도 나온다. 정부가 기준금리 인하로 대출 수요가 자연스레 증가할 시점에서는 주택담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 완화 등으로 과잉 대출을 일으키고 미국의 기준금리 인상 가능성으로 대출 감소가 예상되는 시점에서는 가계부책 대책으로 지나치게 대출을 옥죄고 있다는 식의 지적이다. 김동환 한국금융연구원 선임연구원은 "금리가 낮을 때는 갖가지 규제 완화로 부동산 군불 때기 정책을 하다가 미국 금리 인상과 맞물린 지금과 같은 시점에서 이 같은 가계대출 심사 강화안을 내놓는 것은 시기가 좋지 않다"며 "정부로서도 불가피한 측면이 있기는 했지만 조금 더 빨리 손을 썼었어야 했다"고 밝혔다. 
<기사 출처 : 서울경제>

“2017년 깡통아파트 속출” “수요 늘어 공급 많아진 것”

경기도 용인시 상현동의 일부 아파트 단지와 중개업소 앞에는 ‘초기 분양가의 40% 할인’ 같은 플래카드가 붙어 있다. 용인은 지난 9월 말 현재 ‘준공 후 미분양 주택’이 2784가구나 된다. 그럼에도 올해 분양된 아파트는 2만6000여 가구로 지난해 공급 물량(3000여 가구)의 8배 수준이다.

　용인시 상현동 P공인 관계자는 “올가을에만 상현동을 비롯해 동천동·성복동 등 수지지구 일대에 분양이 이어지면서 입지가 떨어지는 단지는 청약 미달도 생겼다”고 전했다. 건설사 역시 부동산 시장의 활황세를 최대한 활용하자는 분위기다. 한 대형 건설사 관계자는 “올해 분양 열기가 뜨거웠지만 이런 분위기가 내년까지 이어질지는 장담할 수 없다”며 “건설사 입장에선 갖고 있는 분양 물량을 빨리 털기 위해 서두를 수밖에 없다”고 말했다.

　부동산 시장에 ‘공급 과잉’이라는 노란색 경고등이 켜졌다. 올해 건축 인허가를 받은 주택(아파트+단독·다가구주택) 물량이 1990년 이후 처음 70만 가구를 넘어설 것으로 예상되고 있기 있기 때문이다. 아파트만 놓고 보면 올해 1~10월 분양된 아파트는 42만24가구다. 지난해 같은 기간(28만4734가구)보다 47.5% 증가했다. 부동산114는 올 아파트 분양 물량이 51만 가구에 이를 것으로 전망했다.

　주택 인허가와 아파트 분양이 늘어나면 2~3년 뒤엔 입주 물량이 늘어난다. 만일 입주 시점에 물량이 한꺼번에 몰려 이를 소화할 수 있는 수요가 뒷받침되지 않으면 집값은 떨어질 수밖에 없다. 집을 분양받은 사람이나 돈을 빌려준 금융회사가 타격을 입으면 주택시장을 넘어 경제 전체에도 악영향을 줄 수 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “2017년 이후 일시에 많은 집이 공급되면서 세입자를 구하지 못해 입주가 지연되는 입주대란이 나타날 수 있다”며 “집값 하락에 따라 대출금이나 전세금을 빼고 건질 게 없는 ‘깡통아파트’가 속출할 수도 있다”고 말했다.

　그러나 아직 공급 과잉을 우려할 단계가 아니라는 반론도 있다. 손재영 건국대 부동산학과 교수는 “2008~2013년엔 주택 공급이 적었기 때문에 최근 1년 반 동안 인허가 물량이 늘었다고 해서 현 상태를 공급 과잉이라고 보기는 어렵다”고 말했다. 2008~2013년 평균 주택 인허가 물량은 45만 가구로 지난 2002~2007년 평균 물량(53만 가구)에 비해 연간 8만 가구 정도 적다. 주택업계에선 택지 부족으로 더 이상 공급을 늘리기 어렵다는 얘기가 나온다. 김의열 한국주택협회 정책실장은 “저금리 기조와 전·월세 전환 가속화로 주택 수요가 늘면서 공급 물량도 많아진 것”이라며 “앞으로는 택지가 적어 추가로 공급할 수 있는 물량이 많지 않다”고 말했다.

　당장은 걱정할 상황은 아니지만 내년에도 이런 추세가 지속된다면 공급 과잉을 우려할 만하다는 절충적인 견해도 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “올해만큼 내년에 추가로 인허가 물량이 나온다면 공급 과잉이 우려된다”며 “지방은 내년에 공급이 둔화되겠지만, 수도권은 인허가를 받았지만 분양을 하지 못하고 쌓아 놨던 물량이 있다”고 말했다.

　국토교통부는 주택시장의 상황을 예의 주시한다는 입장이다. 강호인 국토부 장관은 지난 16일 기자간담회에서 “일부 지역에서 공급 과잉·분양과열 양상을 보이기 때문에 문제를 일으키지 않도록 예의 주시하며 관리하겠다”고 말했다. 하지만 공급 과잉 문제에 대해선 신중한 입장이다. 국토부는 내심 너무 섣부르게 대응해 살아나는 부동산 시장에 찬물을 끼얹지 않을까 우려하고 있다. 김재정 국토부 주택정책관은 “내년 1월부터 금융당국의 대출 규제가 시행되면 시장이 안정을 찾을 수 있을 것”이라고 말했다.
<기사 출처 : 중앙일보>

대구 직장인 5억집 대출금, 月 100만원 이자내다 200만원씩 갚아야

◆ 깐깐해지는 주택대출 / 고정금리 年3.5% 20년 균등상환 할때 ◆


5대 그룹 주력 계열사에 다니는 직장인 유 모씨(35) 부부는 집이 5채다. 금리가 잇따라 내려가기 시작한 지난해부터 각각 거치식이나 만기 일시상환 방식으로 주택담보대출을 받아 매매가 1억원 중반~2억원 초반의 소형 아파트를 대거 구입했기 때문이다. 많게는 5000만원 이상 오른 아파트 중 4채를 유씨는 연말까지 되팔아 양도소득세를 빼고도 1억원 이상의 시세차익을 거둘 예정이다. 내년 1월 1일부터 유씨처럼 1년 이상 이자만 내는 주택담보대출로 여러 주택을 보유하기가 어려워질 전망이다. 금융당국과 은행들이 고부담 주택담보대출비율(LTV)이나 고부담 총부채상환비율(DTI) 대출자에 대해 1년 초과 거치식이나 만기 일시상환 방식 주택담보대출을 전면 금지하기로 했기 때문이다. 

주택담보대출이 3건 이상이면 LTV나 DTI와 무관하게 거치식·만기 일시상환 방식 주택담보대출이 금지된다. 정부가 지난 7월 내놓은 가계부채 종합관리 방안의 후속 절차로 금융당국과 은행들은 '여신(주택담보대출) 심사 선진화를 위한 가이드라인'을 협의해왔다. 

LTV에 대한 금융당국의 행정지도 수준은 지역과 무관하게 70%, DTI는 수도권 아파트 기준 60%다. 이 같은 규제와 별도로 은행들은 고부담 LTV와 고부담 DTI를 각각 60%로 설정하기로 했다. 이 비율을 넘는 고부담 대출자에 대해서는 분할상환을 의무화해 상환 능력을 넘어서는 대출을 자제시키자는 취지다. 


은행들은 당초 이 고부담 비율을 초과하는 주택담보대출에 대해 거치식·일시상환 방식을 금지하고 분할상환을 의무화하기로 가닥을 잡았으나, 최근 논의 결과 이 비율을 넘는 주택담보대출의 경우 전액에 대한 분할상환을 의무화하기로 했다. 예컨대 다른 대출이 없는 연봉 3500만원의 직장인이 대구광역시 소재 5억원 아파트를 구입하면서 3억5000만원을 대출(고정금리 3.5%·20년 원리금 균등분할상환 기준)받을 경우 당초 잠정안 기준 분할상환 의무화 금액은 5000만원가량이다.

LTV 기준 이 대출자의 LTV는 70%, 60%(3억원) 초과 금액은 5000만원이다. 당초 안은 이 5000만원에 대해서만 분할상환을 의무화하고 나머지 3억원은 거치식이나 만기 일시상환을 허용했는데 최종안은 3억5000만원 전액을 분할상환 방식으로 상환할 것을 요구한다.

DTI의 경우 은행들은 비수도권 주택 구입자에 대해서도 잠정적으로 DTI를 계산하기로 했다.

비수도권 아파트 구입자인 이 대출자의 DTI는 69.5%로 60%를 초과한다. 이 경우 60% 초과분에 상응하는 대출금이 아니라 전체 대출금(3억5000만원)을 전액 분할상환해야 한다. 가계 사정상 거치식 대출이 불가피하다면 이 비율 이내로 대출 규모를 줄이면 된다.

5년 동안 이자만 내다가 나머지 15년 동안 원리금을 분할상환할 경우 초기 5년 동안에는 매달 이자로 102만원만 내면 됐다. 하지만 이 규정이 도입되면 매달 원리금으로 202만원씩 내야 해 상환 부담이 두 배로 뛰게 된다.

금융당국 관계자는 "원칙적으로 고부담 LTV 또는 고부담 DTI 중 한 조건을 만족하면 분할상환 대상"이라면서도 "LTV가 60% 이상이더라도 DTI가 30% 이하로 상환 능력에 문제가 없다면 거치식이나 만기 일시상환 방식이 가능하도록 예외를 둘 예정"이라고 전했다. 

이미 신규 분양 아파트 입주를 위해 중도금 대출을 받은 사람이 대출금액을 늘리지 않은 채 DTI 심사가 적용되는 잔금대출로 전환하는 경우도 분할상환 의무화의 예외로 분류될 예정이다.

은행들은 또 일반적인 직장인의 원천징수영수증 등 소득증빙 자료가 아닌 임대소득, 카드사용액 등 신고소득을 토대로 소득을 증빙한 대출자에 대해서는 고부담 DTI 요건과 무관하게 분할상환을 의무화하기로 했다. 중도금 대출 등 집단대출, 상속 주택 보전을 위한 채무 승계, 상환 능력이 입증된 단기자금 마련 목적의 대출은 예외적으로 거치식, 만기 일시상환 방식 주택담보대출이 허용된다. 
<기사 출처 : 매일경제>