레이블이 상가인 게시물을 표시합니다. 모든 게시물 표시
레이블이 상가인 게시물을 표시합니다. 모든 게시물 표시

2017년 1월 30일 월요일

무너지는 중산층…한번 삐끗하면 재기조차 어렵다

집이나 상가 물려받아 임대수입 짭짤한 동료와 소득 격차커 절망감
중산층 소득증가율 뚝…올림픽후 20년간 150%, 금융위기후엔 겨우 6%



◆ 위기의 계층사다리 ① / 계층이동도 수저론 ◆


"4년제 대학을 나와서 대기업에 들어가도 50세 전에 잘리는 직장인이 많은 요즘 세태를 감안하면 노후를 미리미리 준비해야 하지 않겠어요?" 지난 8일 서울 강서구 롯데시네마 2층의 한 사업설명회장. 웬만한 샐러리맨들이 소파에 늘어져 있을 일요일 오후 5시인데도 300여 석 규모 설명회장은 강의를 들으러 온 수백 명의 수강생들로 열기가 후끈했다. 대부분 참가자는 30·40대 직장인들로 보였다. 이들이 모인 곳은 한 외국계 기업의 네트워크 마케팅(넓은 의미의 다단계 판매) 사업설명회장이었다. 

숱하게 언론 보도에 나온 대로 '소비자'가 곧 '판매자'가 돼 회원을 끌어들이면 끌어들일수록 돈을 많이 버는 방식이다. 

대기업 과장으로 일하고 있다는 하정우 씨(가명·42)는 "주변 금수저 동료들은 상가나 오피스텔을 사서 벌써 임대사업을 하고 있다"며 "차장 승진에서 미끄러진 뒤 '언제까지 회사를 다닐 수 있을까'라는 불안감 탓에 '투잡'이라도 뛰어볼 요량으로 찾아왔다"고 말했다. 

이날 설명회장에 가장 많이 나온 연령층은 40대였다. 40대는 한국 중산층에 진입한 대표 연령대다. 돈도 백도 없는 중산층은 실직, 도산 등으로 한번 넘어지면 다시 일어나지 못하는 경우가 많다. 이러다 보니 '투잡'이라도 뛰어야 한다는 절박감이 최근 극심한 내수 불황 속에 더욱 커지고 있다는 것이다. 

실제 최근에는 벼랑에 몰린 중산층이 더 큰 파국을 맞는 사례도 빈번해지고 있다. 서울에서 광고 관련 사업을 하다가 실패한 A씨(60)는 지난달 고향인 밀양 초동면 한 단독주택에서 방화를 일으켜 자신과 노부모님 목숨까지 잃게 만들었다. 경찰은 도산 이후 생활고에 시달리던 A씨가 극단적 선택을 한 것으로 보고 있다. 

한국 중산층의 몰락은 2008년 글로벌 금융위기 이후 특히 두드러진 것으로 나타났다. 서울대 경제연구소 경제논집 최근호에 게재된 표학길 서울대 명예교수(경제학부)의 논문('소득·소비분배구조 변화의 정책적 함의')에 따르면 우리나라의 실질소득 분포 구조는 2008년 금융위기를 전후로 크게 변화된 것으로 나타났다. 서울올림픽이 열린 1988년부터 20년 동안 중상위권(5~7분위) 소득계층의 실질소득증가율이 149~153%로 전체 10분위 계층 가운데 가장 높았다. 반면 금융위기가 발생한 이후인 2008~2015년에는 같은 중상위권 소득증가율이 6~8%에 그쳐 하위계층(1~4분위) 11~14%보다 훨씬 낮았다. 금융위기 전에는 소득 증대를 통한 계층 신분 상승이 중산층에서 활발하게 나타난 반면 금융위기 이후에는 복지를 위한 증세와 일자리 불안 등으로 중산층 삶이 오히려 더 팍팍해졌다는 뜻으로 풀이된다. 

표 교수는 "금융위기 이후 우리나라에서도 소득계층과 소득증가율 사이에 이처럼 중산층의 실질소득증가율이 하위 계층보다 떨어지는 이른바 '코끼리 곡선'이 나타난다"고 말했다. 이는 미국의 블랑코 밀라노비치 뉴욕시티대학원 교수가 2013년 제시한 곡선으로 1988~2008년 20년간 분위별 세계 소득분포와 실질소득증가율 사이에 마치 코끼리 옆 모습 같은 모양의 그래프가 나타난다고 해서 붙여진 이름이다. 밀라노비치 교수가 지구촌의 계층별 소득증가율을 분석한 결과 중국과 같은 지구상의 중간 소득 그룹과 세계 가구소득 최상위 1% 그룹의 소득증가율은 60~80%로 크게 증가한 반면 세계 가구소득 상위 60~80% 분위에 속한 선진국 '중하위 계급'은 소득이 거의 늘지 않았다. 

표 교수는 "최근 정부의 내수 진작 정책이 효과를 못 내는 것도 전통적으로 소비를 주도해온 중상위 소득계층의 상대적 박탈감이 크기 때문"이라며 "중상위 계층의 상대적 박탈감이 중산층 주도의 정치·경제적 이반현상으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다"고 경고했다.
<기사 출처 : 매일경제>

2016년 1월 10일 일요일

젠트리피케이션 충격에 텅 빈 홍대 상가

수개월째 빈 가게가 등장하기 시작한 홍대 "커피프린스 길" 풍경. [이승환 기자]
"임대료를 자꾸 올려도 승승장구했지만 지난 연말부턴 여기 저기 임대 알림표가 붙기 시작했죠." 지난 주말 서울 마포구 와우산로 인근. '홍대'로 더 유명한 이곳에서 5년 넘게 장사를 하고 있는 A씨(43) 말에는 불안감이 짙다.

임대료가 치솟아도 세입자 끊길 걱정만은 없었던 홍대 메인 상권에 텅 빈 가게들이 등장했다. '커피프린스 길'로 불리는 홍대 메인 상권. 산울림 극장에서 홍대 정문으로 이어지는 대로변에서 가지를 친 이곳은 차도를 사이에 두고 크고 작은 클럽과 개성 있는 옷가게, 분위기 있는 식당 등이 몰려 있다. 소규모 매장들이 줄지어 있어 걷고 싶은 거리로 통하는 곳이다. 관광 명소로 이름난 거리지만 3개월째 '임대' 쪽지를 붙인 가게가 나오고 있다. 

겨울철 비수기에도 공실만큼은 없다던 홍대 상권이지만 사람들 주머니가 가벼워져 가게 수입이 크게 늘지 않아서다. 대신 권리금과 임대료는 내려올 줄 모르는 불균형이 계속되면서 공실은 늘어만 간다. 홍대 인근 A공인 관계자는 "임대료가 높아도 들어오겠다는 사람이 줄을 이었는데 이제는 한계치에 다다른 느낌"이라고 전했다. 

범홍대 상권인 합정역 인근도 싸늘하다. 대로변에 들어선 5층 미만 소형 통상가에도 역시 10개월간 주인을 찾지 못한 곳이 있다. 인근 B공인 관계자는 "해외 유명 스포츠 의류 매장이 나간 이후로는 역세권 대로변인데도 세입자가 안 들어온다"고 말했다. 

국토교통부에 따르면 최근 홍대·합정 인근 소규모 매장은 3.3㎡당 임대료가 22만4500만원 선이다. 종로·광화문이나 남대문 등 서울 도심(17만2600원)에 비해 30% 이상 비싼 셈이다. 홍대 상권에서 잘나가는 '걷고 싶은 거리'에 있는 가게를 보면 전용면적 26.4㎡가량 1층이 보증금 1억원 선에 월세 200만~380만원, 권리금은 5000만~ 2억원 선이다. 전용면적 33㎡ 규모 1층 테라스형 점포는 보증금 5000만원에 월세 230만원, 권리금은 2억3000만~2억5000만원 선이다. 단독주택 개조 골목에 들어선 매장은 전용면적 60㎡ 남짓한 2층 가게가 보증금 2000만~3000만원에 월세 230만~250만원, 권리금은 7000만~8000만원 선이다. 


임대료가 여전히 높은 편이다 보니 공실은 늘어난다. 지난해의 경우 서울 도심 소규모 매장 공실률이 상반기 3.4%에서 3.7%로 늘어난 데 비해 홍대·합정 인근은 6.2%에서 8.4%로 더 큰 폭으로 올랐다. 고준석 신한은행 동부이촌동 지점장은 "계약 기간 등을 고려할 때 공실률이 5%를 넘어가면 임대 수익이 급감하기 때문에 주의해야 한다"고 말했다. 

상권의 높은 임대료에 기존 상인들이 떠밀려나는 이른바 '젠트리피케이션(Gentrification)'에 대한 비판이 공론화하면서 자치구 등이 나서 '임대료 폭등 방지책'을 내고는 있지만 세입자인 상인이나 투자자들은 걱정이 많다. 공실 위험을 피하기 위해 권리금이 없는 가게도 나오지만 세입자들은 여전히 높은 임대료가 부담이다. 

대로변과 '상상마당 길' 사이에 난 먹자골목 격인 이른바 '365거리'에서 작은 옷가게를 하는 상인 K씨(36)는 "면적이 좁아 가판대를 밖으로 내야 하는 3평 남짓한(전용면적 10㎡) 비교적 외진 매장만 해도 보증금 1000만원에 월세가 130만~150만원 선"이라며 "높게는 비슷한 면적에 보증금 3500만원, 월세 370만원까지 형성돼 있어 아무리 장사가 잘돼도 부담"이라고 말했다. 

섣불리 발을 들였다가 울상인 투자자들도 나온다. 365거리 인근 한 공인중개소 관계자는 "각 층이 전용면적 132㎡인 2~3층 가게는 보증금 1억5000만원에 월세 700만원, 권리금은 7000만~7500만원 선"이라며 "수익률이 좋다는 말을 듣고 찾아온 투자자가 대리인을 두는 형식으로 프랜차이즈 커피전문점을 운영했지만 장사가 되지 않아 임대로 내놓은 것"이라고 말했다.

합정·상수 인근에서도 소형 신축 건물들이 텅 빈 채 세입자 찾기에 나섰다. 합정동 인근 공인 중개소 관계자는 "5층 남짓한 소형 건물은 전용면적 66㎡짜리 한 층이 권리금 없이 3000만원에 월세 300만원 식으로 나오지만 오히려 상가주택보다 인기가 없어 공실 기간이 1개월을 넘는 편"이라고 전했다. 임채우 KB국민은행 WM사업부 부동산 전문위원은 "SPA브랜드나 대형 프랜차이즈를 들이는 것이 수익률을 보장하지 않는다"고 주의를 당부했다. 
<기사 출처 : 매일경제>

2015년 12월 31일 목요일

[대예측2016-부동산시장 전망]안갯속 부동산…매매·전세가 상승폭 둔화, 재건축은‘양호’

금리인상·대출규제강화·공급과잉 영향
전문가 “작년같은 호황 불가능”전망
상가·오피스텔 수익형부동산 ‘흐림’
양도세 중과로 토지 투자에도 영향
 


금리인상ㆍ대출규제 강화 공급과잉 등 악재가 한꺼번에 닥치는 새해 부동산 시장 전망은 그야말로 ‘안갯속’이다. 시장 자체의 수급 외에 금리, 경기, 세제 등 대외 변수들이 몰려있어 예측하기 쉽지 않다고 전문가들은 입을 모은다. 

4월 총선도 중대변수다. 전문가들은 주택가격 상승이 둔화하고 거래량은 감소해 시장에 활기가 떨어질 것이란 의견에서 일치했다. 신규분양ㆍ재건축ㆍ상가ㆍ토지 등 모든 부문이 좋았던 지난해와 같은 호황기는 다시 오기 어렵다는 견해도 같았다. ‘전세의 월세화’ 심화, 미분양 증가, 투자자 이탈로 인한 지방의 타격 등이 나타날 것으로 예상됐다.


새 해에도 내 집 마련의 꿈은 계속된다. 미분양 논란이 솔솔 흘러나오고 있지만 1월에만 1만5093가구가 신규 분양을 시작한다. 전문가들은 새해 부동산 시장은 전반적으로 점차 둔화하는‘ 상고 하저’ 양상을 나타내며, 대출 규제가 시행되는 1분기까지는 관망세가 이어질 것으로 예상했다. [사진=헤럴드DB

새 해에도 내 집 마련의 꿈은 계속된다. 미분양 논란이 솔솔 흘러나오고 있지만 1월에만 1만5093가구가 신규 분양을 시작한다. 전문가들은 새해 부동산 시장은 전반적으로 점차 둔화하는‘ 상고 하저’ 양상을 나타내며, 대출 규제가 시행되는 1분기까지는 관망세가 이어질 것으로 예상했다. [사진=헤럴드DB
▶매매ㆍ전세가격 오르지만 폭은 둔화=주택 공급과잉에 따른 집값 하락 우려로 전세의 매매수요 전환 흐름이 약해지고, 전세수급 불일치로 전세가격은 지속 상승해 전세난은 더욱 심해질 것으로 예상된다. 

주택담보대출 시 1년뒤 원리금을 상환하고, 대출심사가 까다로워지는 ‘여신심사 선진화 가이드라인’이 2월에 서울, 5월에 지방에서 각각 시행되면 매매수요는 더욱 움츠려들 것이 확실시된다. 주택산업연구원은 ‘2016 주택시장 전망’ 보고서에서 전국 주택 매매 가격은 3.5% 상승, 전세가격은 4.5% 상승을 전망했다. 현대경제연구원이 지난달 실시한 일반인 조사에서 응답자 63.5%가 올해 전세가격이 오르며, 주택가격은 평균 1400만원 상승할 것으로 봤다.




함영진 부동산114 리서치센터장은 “지난해 말부터 거래 관망세가 짙어지는 분위기”라며 “1분기 이후 봄시장부터 수도권 위주로 매매가 점차 움직이겠지만 작년만큼 거래량과 가격상승을 보기 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 그는 이어 “내년 입주예정 아파트는 2만 가구이지만 사업시행 인가와 관리처분계획 단계의 재건축, 재개발 구역은 총 113곳, 6만1970가구에 그쳐 수급 불일치로 인한 전세 불안은 불 보듯 뻔하다”고 했다.

전세가격은 더 이상 오를 여지가 없다는 견해도 공존했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “‘깡통전세’ 우려와 전세대출 금리 상승 전망으로, 전세보증금을 올려줄 수 없는 세입자가 반전세로 돌리는 흐름이 늘어날 것”이라며 “‘반전세(준전세)’ 시대가 본격적으로 열리는 해가 될 것”이라고 짚었다. 

▶분양은 자제, 재건축 시장은 양호=작년 호황기에 공급물량을 대량으로 쏟아냈던 건설사는 신규 분양을 계획보다 줄여갈 것으로 예상된다. 부동산114 집계에선 342개단지 31만9889가구가 분양돼 작년 민영아파트 공급량(42만9000여가구) 보다 25% 감소가 예상됐다. 울산, 세종, 경북은 50% 이상 감소다.


주택산업연구원의 건설사 주택건설 전망 BSI는 작년 130.3에서 올해 118.5로 증가폭이 느려졌다. 이는 100을 기준으로 이상이면 증가, 이하면 감소를 뜻한다. 

강남 일부 지역에서 평당(전용 3.3㎡) 4000만원 이상을 넘은 분양가격 고공행진이 계속될지 여부도 관심을 끈다. 박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 부센터장은 “결국 주변 시세대비 저렴한 분양가가 경쟁력 확보의 관건”이라며 “지역별로 보면 일반분양 물량이 많지 않은 재건축 시장의 분양성적은 양호하고, 도심지 중심의 재개발 구역 분양도 무리 없을 것”이라고 예상했다. 박 부센터장은 분양물량이 많은 동탄2신도시, 파주, 양주에 대해선 신중한 접근을 주문했다.

▶상가ㆍ오피스텔 수익형 부동산은 ‘흐림’=수익형 상가 투자엔 어둠이 드리우고 있다. 지표상 전망은 밝지 않다는 것이 전문가들의 중론이다. 내년 상가 투자의 열쇠는 은퇴 시기를 앞둔 베이비부머다. 소규모 창업에 무게 중심을 둔 비자본형 베이비부머와 달리, 자본형 베이비부머들이 수익형 임대사업에 관심을 돌릴 것으로 기대돼서다. 

선종필 상가뉴스레이더 대표는 “은퇴세대들은 ‘인생 한방’이 아닌 가늘고 길게 가는 투자 방식을 선호한다”면서 “이것이 상가 투자 활성화가 기대되는 부분”이라고 분석했다. 아울러 “투자 수익률이 금리보다 여전히 매력적이라 금리 인상에 따른 위축세는 보이지 않을 것”이라며 “이른바 대마지역이라고 불리는 지역보다 가격이 착한 상가를 비교하는 것이 유리하다”고 덧붙였다. 함 센터장은 “1~2인 가구가 밀집한 대학가, 오피스밀집지, 역세권의 오피스텔과 60㎡ 이하 소형아파트는 회전율도 좋고 임대사업자 등록으로 세금부담을 낮출 수도 있다”고 추천했다.

경매시장은 공급과잉 논란의 불똥을 맞을 수 있다는 우려가 나온다. 작년 감정가 대비 낙찰액인 낙찰가율은 91.4%로, 지난 2008년 72.0%를 기록한 이후 7년만에 최고치를 경신하는 등 시장이 좋았다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 내년 상반기까지 햇살이 유지되고, 특히 토지 경매 시장은 활황세를 이을 것으로 내다봤다. 그중에서도 신공항 호재로 이미 경쟁이 치열한 제주에 대한 관심이 지속될 것으로 봤다.

▶토지 투자수요는 제한적일 듯 =작년 신 고속도로 건설, 전철 등 개통 호재로 꾸준히 상승해 온 토지는 올해 비사업용토지에 대한 양도소득세 중과세 제도라는 복병을 만났다. 당장 이 달부터 거주용이나 사업용이 아닌 비사업용 토지는 양도 차익에 따라 16~48%의 세율을 적용 받는다. 

양도차익이 1억5000만원을 초과하면 지방소득세(양도소득세의 10%)까지 감안해 절반 이상을 소득세로 내야 한다. 장기보유특별공제(연 3%, 최대 30%)가 적용되긴 하지만 기존 보유기간은 무시한 채 2016년부터 기산함으로써 시장에 매물이 줄어들 것으로 예상된다. 다만 토지는 선거철 개별공약과 정책과 맞물려 적잖은 수혜를 봐 온 만큼 4월 총선 특수를 기대해 볼 수도 있다. 

이밖에 오는 7월 종료 예정인 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 연장될 지 여부도 관심사다. 금융위원회는 1년 연장 여부를 7월 이전에 검토한다. 아울러 당장 이달부터 오피스텔 신규 분양 취득세 감면이 종료돼 4.6% 세율이 붙는다. 

LH공사는 무주택 서민과 신혼부부를 위한 전세임대주택 2만가구를 공급하며, 정부는 그린벨트를 풀어 민간건설사의 중산층 대상 ‘뉴스테이’ 5만호를 공급한다.
<기사 출처 : 헤럴드경제>