3억 집 넘기고 월 26만원 받는 주택연금, 사기라고?

[정부, 2분기중 주택담보대출 전환형 주택연금 출시..."빚 없애고 연금, 장수·집값 리스크 해지 등 장점"]

'매월 26만원 주고 내집 홀라당 드시겠다? 사기다.'
'그냥 자식한테 물려주고 용돈 받아 써도 26만원은 넘겠다.'

정부가 올해 2분기부터 빚이 있으면서 주택을 소유한 고령층을 대상으로 주택연금을 내놓겠다고 밝히자 관련 기사에 달린 댓글들이다. 3억원짜리 집을 담보로 7500만원의 주택담보대출(금리 연 3.04%, 잔존만기 10년, 일시상환)이 있는 60세 A씨가 주택연금에 가입할 경우 빚을 다 갚고 죽을 때까지 26만원을 받을 수 있다는 사례에 대한 반응이다. 

하지만 네티즌들 사이에 논란이 된 '26만원'이라는 숫자 외에 주택연금의 효과는 적지 않다. 


주택연금은 만 60세 이상의 고령자가 소유 주택을 담보로 맡기고 연금을 받는 '역모기지론' 상품이다. 은행에 집을 담보로 맡기고 대출금은 사망시까지 매월 받는 것으로 이해하면 된다. 

위의 사례에서 A씨는 주택연금 가입 전까지 7500만원 대출에 대해 매월 19만원의 이자를 냈지만 주택연금에 가입하면 이자가 사라진다. 주택연금은 세제혜택(재산세 25% 감면)이 있어서 매년 20만원 정도의 세금 절감 효과도 있다. 

일부 네티즌들은 매월 26만원씩 받아도 90세까지 9360만원(26만원*12개월*30년) 밖에 받지 못한다는 점을 지적한다. 여기에 대출 상환에 쓴 7500만원을 합쳐도 약 1억7000만원에 불과해 3억원짜리 집의 가치에는 미치지 못한다는 것. 

하지만 주택연금은 본인이 계속 거주하면서 연금을 받는 상품이기 때문에 거주비용이 없고 연금은 사망시까지 계속 지급된다는 점을 감안해야 한다. 주택연금은 보통 100세까지 살 경우를 가정해 연금액을 산출하지만 100세 이상까지 살아도 지급되는 종신연금이다. 부부 중 한명이 사망하면 남은 배우자에게 같은 금액이 계속 지급된다. 오래 살 것 같지 않다면 일정 기간(10~30년)을 정해 연금을 받을 수도 있다. 기간을 정해 받으면 종신형보다 많은 연금을 받을 수 있다. 

금융권 관계자는 "주택연금은 가입자가 오래 살아 실제 연금 지급액이 집값을 넘어서더라도 이를 국가가 부담하는 상품"이라며 "사실상 비소구 대출의 성격이 있다"고 설명했다. 비소구대출이란 주택담보대출 후 집값이 하락해 대출금액보다 낮아지더라도 집값까지만 갚으면 되는 대출이다. 

특히 정부가 주택담보대출을 주택연금으로 전환한 경우엔 대출금리를 낮춰주도록 유도키로 해 연금액을 높일 방침이다. 

또 주택연금은 집값 하락의 리스크를 국가에 전가시킬 수 있는 상품이기도 하다. 가입시점의 주택가격을 기준으로 연금액을 산정하고 주택가격이 떨어지더라도 연금액에는 변동이 없기 때문이다. 

물론 반대로 집값이 상승하더라도 연금액이 올라가지는 않는다. 이 때문에 집값이 높을 때 가입하는 것이 유리하다. 그렇다고 집값 상승의 혜택을 국가가 가져가지는 않는다. 가입자 사망시 주택을 처분한 금액이 연금지급액을 상환하고 남으면 상속된다. 

주택연금의 단점도 있다. 보증료 부담이 제일 크다. 주택연금은 은행들이 주택금융공사의 보증을 받아 판매하는 상품이기 때문에 보증료가 있다. 가입시 초기보증료로 집값의 1.5%를 1회 납부하고 매년 연금지급잔액의 연 0.75%를 내야 한다. 

정부는 이 때문에 올해 출시할 주담대 전환 주택연금에 대해선 초기보증료를 낮추되 연보증료는 일부만 조정해 초기보증료 부담을 생애 전반으로 분산시킬 계획이다. 

한편 정부는 주담대 전환 주택연금 외에 40~50대가 주택연금 가입을 약속하고 보금자리론을 받을 경우 금리를 우대해 주고 저소득 고령자에게는 연금지급액을 20% 정도 높여 줄 방침이다. 
<기사 출처 : 머니투데이>

올해 집값 안오른다…부동산경기 악화로 전세난 가중 전망

[2016 부동산시장 전망 ①]올해 집값 보합세, 전세는 3~6%대 상승
주담대 규제등 부동산시장 위기론 불러올 리스크 곳곳에 산재
투자유망 상품·지역은 강남4구 재건축, 내집마련은 신규청약 유망

부동산시장에 먹구름이 몰려오고 있다. 지난해 전세난에 지친 무주택자들이 신규분양시장에 몰려들자 건설사들이 50만가구가 넘는 아파트를 시장에 내놓았고 공급과잉 논란이 불거졌다. 결국 3만가구대 수준이던 미분양아파트는 지난해 11월 기준 5만가구대까지 급증하며 공급과잉에 따른 부작용이 현실로 다가왔다. 여기에 정부가 주택담보대출 규제에 나섰고, 미국이 기준금리를 인상하면서 우리나라도 뒤따라 금리를 인상할 것으로 예상됨에 따라 부동산시장 침체를 걱정하는 목소리가 높아지고 있다. 일각에서는 부동산 위기론마저 거론되고 있다. 뉴스1은 전문가 대상 설문조사를 통해 부동산 위기론의 실체를 분석하는 한편 올해 부동산시장을 전망해봤다. [편집자주]
© News1 이은주 디자이너

부동산 전문가들은 올해 집값 상승세가 한풀 꺾일 것으로 예상했다. 전세난이 지속되면서 무주택자의 매매수요 전환이 계속될 것으로 보이지만 주택담보대출 규제에 따른 내집마련 수요가 줄어들 가능성이 높다고 본 것.

전·월세시장은 전세의 월세전환이 지속되면서 상승폭이 지난해보다 클 것으로 예상했다.

특히 전문가들은 최근 대두되고 있는 부동산시장 위기론이 현실화될 가능성이 높다고 예상했다. 주택담보대출 여신심사 강화, 국내 경기의 저성장 고착화, 미국 금리인상에 따른 한국의 금리 인상 등의 리스크가 부동산시장에 충격을 줄 수 있다고 봤다. 반면 적절한 대출 규제로 부동산시장이 안정을 보이고 있고, 주택업계의 자율적인 공급조절이 가능해 위기론이 현실화되지 않을 가능성도 있다는 예상도 있다.

내집마련 방법으로는 신규분양 아파트 청약을 추천했고, 유망 투자부동산으로는 규제 완화 이후 사업속도가 빨라지고 있는 서울 강남4구 재건축을 꼽았다.

뉴스1이 국내 부동산 전문가 30명을 대상으로 2016년 부동산시장 전망 설문조사를 실시한 결과 응답자의 53%인 16명이 집값이 보합세를 보일 것이라고 답했다. 상승할 것이란 응답은 10명이었고, 하락할 것이란 답변도 4명이나 됐다.

상승폭은 1~3%를 예상한 응답자가 18명으로 가장 많았고, 3~6% 상승을 예상한 전문가는 1명에 그쳤다. 반면 1~3%·3% 이상 하락할 것이란 응답도 1명씩 있었다. 집값이 상승하는 원인을 묻는 질문에는 66%인 18명이 '전세난 지속에 따른 무주택자의 매매수요 전환 지속'이라고 답해 수요 증가에 따른 집값 상승을 점쳤다.

반면 집값이 하락하는 원인으로는 '주택담보대출 규제에 따른 내집마련 수요 감소'라고 답한 전문가가 12명으로 가장 많았다.


© News1 이은주 디자이너
전월세 시장 전망을 묻는 질문에 대해서도 29명의 전문가들이 상승을 예상했다. 상승폭도 3~6%가 63%인 19명에 달했고 6% 이상을 예상한 전문가도 2명이나 됐다. 저금리가 지속됨에 따라 전세의 월세 전환이 계속되고 있는데다 부동산시장의 불안이 커지자 내집마련 수요가 줄어들고 있는 것을 전월세가격 상승세의 원인으로 꼽았다.

최근 성북구 등 일부 지역에서 전세가가 매매가를 추월한 단지가 나타난 현상이 지속될 지를 묻는 질문에는 18명이 '집값 상승이 꺾인 서울 외곽과 수도권 신도시에서 일부 나타날 것'이라고 답해 갭(Gap)투자 또는 무피투자(피같은 내 돈을 들이지 않는 투자)가 계속될 가능성이 높은 것으로 전망됐다.

특히 최근 제기되고 있는 부동산시장 위기론과 관련해 Δ주택담보대출 여신심사 강화 Δ국내 경기 저성장 고착화 Δ미국 금리인상에 따른 한국의 금리 인상 등의 리스크가 혼재돼있어 현실화될 가능성이 높다고 내다봤다. 부동산시장 위기론이 현실화될 경우 후폭풍으로는 Δ집값 하락과 하우스푸어 양산 Δ분양권가격 폭락과 분양계약 포기 Δ입주대란 등을 꼽았다.


© News1 최진모 디자이너
반면 부동산시장 위기론이 현실화되지 않을 것이란 이유로는 Δ적절한 대출 규제로 안전성 확보 Δ주택업계의 자율적인 공급량 조절 가능 Δ공급과잉 영향은 2017년 이후여서 관리 가능 등이 제시됐다.

2016년 내집 마련 방법을 묻는 질문에는 응답자의 46%인 14명이 신규 분양단지 청약을 압도적으로 꼽았다. 주택담보대출 규제로 기존주택을 매입하기 위한 자금조달이 쉽지 않은 반면 집단대출은 계속 받을 수 있어 자금융통에 여유가 있기 때문으로 풀이된다.

가장 인기 있을 것으로 예상되는 부동산 상품으로는 재개발·재건축 아파트를 꼽은 전문가가 14명(46%)로 가장 많았고, 투자 유망지역을 묻는 질문도 강남4구가 21명으로 압도적이었다. 규제 완화로 사업성이 높아지고 사업속도가 빨라진 강남 재건축이 올해도 여전히 뜨거울 것으로 예상되는 부분이다.


© News1 이은주 디자이너
설문에 도움주신 분들(가나다 순)
강민석 KB금융지주 경영연구소 부동산연구팀장, 권대중 명지대 부동산학과 교수, 김규정 NH투자증권 부동산연구위원, 김동수 한국주택협회 실장, 김만겸 한화건설 건축사업본부 주택담당 상무, 김종택 현대건설 건축사업본부 주택사업부장 상무, 김태섭 주택산업연구원 전문위원, 김학용 롯데건설 주택사업부문장 상무, 두성규 한국건설산업연구원 연구위원, 박덕배 현대경제연구원 연구위원, 박상언 유앤알컨설팅 대표, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 박정윤 현대엔지니어링 주택건축실장 상무, 백종탁 삼성물산 주택본부장 상무, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 양지영 리얼투데이 리서치팀장, 우호재 포스코건설 마케팅그룹장, 유선종 건국대 부동산학과 교수, 이상영 명지대 부동산학과 교수, 이성수 SK건설 주택영업실장 상무, 이창동 지지옥션 선임연구원, 임재만 세종대 부동산학과 교수, 정창두 대우건설 마케팅담당 상무, 조재호 GS건설 주택영업담당 상무, 조희동 현대산업개발 영업지원담당 중역 상무, 최승섭 경제정의실천시민연합 부동산감시팀장, 최현일 열린사이버대 부동산학과 교수, 함영진 부동산114 리서치센터장, 허윤경 건설산업연구원 연구위원, 홍록희 대림산업 마케팅담당 상무
<기사 출처 : 뉴스1>

'공급과잉의 그늘'…11월 미분양 주택 54% 급증

전국 4만9천724가구, 수도권 용인 등에서 70.6% 증가
증가율로 역대 최고…국토부 "공급 급증 탓, 주택시장 소화불량"

미분양 주택이 급증했다. 올 한해 주택시장에 제기된 공급과잉에 대한 우려가 현실로 다가온 것이다. 

국토교통부는 11월 말 기준 미분양 주택이 4만9천724가구로 한 달 사이 54.3%(1만7천503가구) 증가했다고 29일 밝혔다. 

기록적인 증가다. 이전까지는 2003년 12월에 전월보다 36.3%(1만190가구) 늘어난 것이 증가율로서 최고였다. 물량으로는 전월보다 1만9천60가구(14.9%) 늘어난 2008년 6월 다음으로 이번 11월이 많이 늘었다.

수도권은 종전 미분양 2천126가구가 팔렸지만 1만3천128가구가 새로 미분양 주택으로 추가되면서 총 미분양 물량이 전월보다 70.6%(1만1천2가구) 늘어난 2만6천578가구를 기록했다. 

경기도 용인은 미분양 주택이 4천200가구나 늘면서 총 8천100가구가 됐다. 지난 11월부터 계약에 들어간 6천725가구 규모인 대림산업 'e편한세상 용인 한숲시티'에서 미분양이 발생했다. 

용인 외에는 파주(970가구)와 김포(980가구), 남양주(910가구) 등의 미분양 주택이 많이 늘었다.

지방은 미분양으로 새로 집계된 주택이 8천111가구, 미분양에서 빠진 주택이 1천610가구로 미분양 주택이 전월보다 39.1%(6천501가구) 증가한 2만3천146가구로 조사됐다. 

이처럼 미분양이 급증한 것은 올해 10월과 11월에 분양물량이 대거 집중된 영향이 크다. 

국토부에 따르면 올해 들어 11월까지 누적된 분양승인물량은 49만3천가구로 이전 5년(2010∼2014년) 평균의 1.8배였다. 26만2천가구가 분양승인된 수도권은 이전 5년 평균의 2.3배에 달했고, 23만1천가구가 분양승인을 받은 지방은 1.4배 수준이다. 


특히 10월의 분양승인 물량은 8만4천가구, 11월은 7만3천가구로 2007년 관련 통계를 작성하기 시작한 이후 월 분양승인 물량으로 첫 번째와 두 번째로 많았다. 

일반적으로 건설사들은 인허가를 받고도 시장상황을 봐가며 해를 넘겨 착공하고 입주자를 모집하는 데 올해는 분양시장에 활력이 돌다 보니 '올해 인허가받은 물량을 올해 착공'하는 경우가 많았다는 것이 국토부의 설명이다. 

실제 건설사가 인허가와 착공을 같은 해에 받고 진행한 비율은 2009년 33.0%, 2011년 44.6%, 2013년 50.1%였으나 올해는 11월까지 61.4%로 높아졌다.

시장 상황에 맞춰 건설사들이 분양을 급격히 늘렸다는 공급 쪽 요인과 더불어 수요 쪽의 '소화능력'이 한계에 달했다는 점도 11월에 미분양 주택이 급증한 원인으로 꼽힌다.

최근 공급과잉에 따른 집값 하락 우려가 확산하고 있는데다 내년부터 시행되는 가계부채 대출 강화 방침과 금리 인상 등의 악재가 한꺼번에 겹치며 전반적으로 주택 구매심리가 위축됐다는 방증이다. 

실제 최근 지방은 물론 김포 등 수도권 택지지구에서도 1순위 청약 마감에 실패하고 미계약이 증가하는가 하면 인기 주거단지인 위례·화성 동탄2 신도시에서는 분양권 가격이 하락하는 등 경고음이 켜진 상태다.

국토부 관계자는 "건설업계가 올해 많은 물량을 시장에 내놓으면서 소화불량이 현실화되고 있다"며 "시장의 소화능력이 이제 한계에 달하지 않았나 생각한다"고 말했다. 

이어 "최근 주택매매가격 상승이 둔화하고 주택거래량도 감소하고 있다"며 "공급물량 자체에 대한 부담이 있지만, 주택시장 회복에 대한 기대심리가 연말로 가면서 많이 떨어진 것도 미분양의 원인이 됐다"고 덧붙였다. 

서울부동산정보광장에 따르면 28일 현재 12월 아파트 거래량은 총 7천483건으로 지난달(9천969건)에 이어 두달 연속 감소세를 보이고 있다. 

문제는 주택시장에서 수요자들의 소비심리가 앞으로 크게 나아질 상황이 아니라는 점이다.

정부와 은행권은 주택담보대출을 내줄 때 소득심사를 강화하고 주택구매자금은 원칙적으로 원금과 이자를 함께 갚도록 하는 등 본격적인 가계부채 관리에 나섰다.

지난 16일 발표된 내년 경제정책방향에는 아파트 중도금 집단대출에 대한 주택도시보증공사의 보증요건을 강화해 1인당 보증한도·횟수를 제한하는 방안이 담겼다.


또 미국 연방준비제도가 금리 인상 이후 이미 시중 은행은 대출 금리 인상을 추진하고 있다. 

국토부는 미분양 주택이 한 달 만에 1만7천여 가구나 늘어난 것은 "우려스러운 수치"이지만 대책을 내놓을 시점은 아니라는 입장이다. 

일단 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 11월 1만477가구로 전월보다 2.9%(315가구) 줄어 감소세를 이어갔다는 것이다.

또 과거 4차례 미분양 주택에 대한 대책을 발표했을 때를 보면 대책이 나오기 직전 달에 미분양 주택이 11만∼16만가구, 준공 후 미분양 주택이 2만∼5만가구에 달했다고 강조했다. 

국토부는 미분양 주택이 증가한 만큼 건설사들이 스스로 신규 분양물량을 줄일 것으로 내다봤다. 

앞서 강호인 국토부 장관이 기자들과 만나 "건설업체들이 거시경제나 가계부채 상황에 맞춰 자율적으로 (공급을) 조절하려는 의지가 있는 것 같아서 (공급과잉이) 시장에서 자연스레 해결될 것"이라고 말한 것과 같은 맥락이다.

국토부는 미분양 주택 증가가 장기적 추세인지 더 지켜봐야 한다고 밝혔지만, 너무 손을 놓고 있는 것 아니냐는 비판도 나온다. 

국토부와 국토연구원이 추산한 연평균 주택 수요는 '39만가구 ±5만가구' 수준인데, 11월까지 누적된 분양승인물량이 49만3천가구로 이를 이미 넘어섰기 때문이다.

국토부 관계자는 "올해 민간택지에 분양한 물량이 70%였다"며 "정부가 인허가로 물량을 조절한다는 것은 낡은 생각이고 그럴만한 도구도 없다"고 해명했다.
<기사 출처 : 연합뉴스>